【积算90%】神奈川县横滨市金泽区・能见台站步行16分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 神奈川县横滨市金泽区富岡西5丁目33-20 |
| 最近车站 | 京急本线 能见台站 |
| 步行 | 步行16分钟 |
| 积算比例 | 90%积算 90% |
| 价格 | 3,780万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1983年1月建成(房龄43年) |
| 土地面积 | 206.24㎡ |
| 建筑面积 | 114.89㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,402万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,402万日元 |
| 物业价格 | 3,780万日元 |
| 积算比例 | 90% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥165,000/㎡ × 土地面积 206.24㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 114.89㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1983年1月建成(房龄43年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +10.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 150,000 | — |
| 2025年 | 160,000 | +6.7% |
| 2026年 | 165,000 | +3.1% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接采用刊登信息,而是在令和8年路线价图上读取了富冈西5丁目全部区划道路,并通过健美家的10张照片、同一物业在HOME'S刊登的30张照片以及国土地理院1米高程数据确认了挡土墙和高差的有无。
尚未确认的事项
- 地块北侧边界未出现在照片中,是否有挡土墙或高差未能确认。富冈西相邻的4丁目、7丁目有多例因挡土墙而放弃的物业,需现场确认。
- 与东侧邻地边界的砌块围墙(高约1.2〜1.4米),根据邻宅窗台高度判断两侧地面基本同高,但准确的挡土高度无法从照片测得。
- 健美家以出租独栋刊登,但未标注预期租金和收益率。建成43年的建筑在积算上为0日元,保留出租还是重建取决于现场状况。
- 交付时间为协商,刊登中没有确定的时间记载。
- athome的刊登记载「2层南侧约6.62平方米增建(约30年前)」,是否已登记无法从刊登信息判断,建筑面积114.89平方米(内法)是否包含增建部分也未确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于神奈川县横滨市金泽区富冈西5丁目33-20、京急本线「能见台」站步行16分钟、京急富冈站步行23分钟的二手独栋住宅(以出租独栋刊登)。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率40%、容积率80%),市街化区域,无防火指定,地目为宅地,地势记载为平坦地。不附带建筑条件,刊登方也介绍了作为重建用地的用途。
木造2层、1983年1月竣工(建成43年)的6DK(1层为洋室6叠、和室6叠、和室8叠及DK,2层为3间洋室、迷你厨房及洗面台),建筑面积为内法114.89平方米,土地为登记206.24平方米。权利为所有权,无私道负担,无需退缩。接道为西侧宽5米公道、临街13米的单面接道,区划图显示为15.1米×13.6米的规整地块。可停2辆车(视车型而定),现状空置、可看房,交付时间协商。健美家以出租独栋刊登但未标注租金和收益率,同一物业也以二手独栋(专属专任媒介)刊登于LIFULL HOME'S,价格和面积相同。同一物业也刊登于athome(kodate/1147705114、专属专任媒介、信息公开日2026年9月15日),价格和面积相同;该刊登还记载了富冈第8期分售地的建筑协定(禁止分割地块、2层以下、用途限制)、最低地块面积125平方米,以及2层南侧约6.62平方米的增建(约30年前、可能未登记)。
积算评价方面,我们在令和8年路线价图(图号66196)上读取了富冈西5丁目全部区划道路,以出现次数最多的165,000日元/平方米(借地权比例记号D)为代表值,物业临接的33番街区西侧道路也是同一路段。建筑已超过法定耐用年数22年、按0日元计,土地积算约3,403万日元,相当于售价3,780万日元的90.0%。3年推移为150,000→160,000→165,000日元/平方米(+10.0%),即使采用相邻图幅最低的155,000日元/平方米,积算也有84.6%。
从健美家10张照片和HOME'S的30张照片看,西侧前面道路笔直平坦,路面与地块的停车混凝土地面同高,无高差或台阶接道。与东侧邻地的边界是高约1.2〜1.4米的砌块围墙,但越过围墙可见邻宅1层窗台与墙顶几乎同高,两侧地面基本同高;与南侧邻地的边界处邻宅基础与地块同高,未见起挡土作用的墙体。国土地理院1米网格高程也显示街区周边仅有约5%的平缓均匀坡度,没有1米级的台阶。⚠️由于金泽区富冈西相邻的4丁目、7丁目有多例因挡土墙而放弃的物业,照片未拍到的北侧边界需现场确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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