【积算93.1%】埼玉县新座市・新座站步行6分钟的土地

位于JR武藏野线新座站步行6分钟(直线约434米)的售地，土地面积实测1,129.93平方米，售价1亿7,000万日元。从新座站南口乘公交10分钟再步行7分钟也可到东武东上线志木站。用途地区为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%、容积率80%)，新座市立大和田小学、新座市立第四中学均在步行范围内。

现状为带旧房，地目仍登记为「畑」(农地)，是否需要办理农地法的转用手续需向经办公司确认。地块形状不规整，西北侧临路面宽36.29米，东侧另有约190平方米的部分通过宽2.09米的通道与主体相连。临路为西北侧公道一侧，区划图上注明后退用地38.19平方米、有效用地面积1,091.74平方米。⚠️ 但刊登信息未写明道路种别与宽度，从后退约1.05米推测为建筑基准法42条2项道路(由2米拓宽至4米)，尚未确认。

积算为扣除后退部分后的有效宅地面积1,091.74平方米乘以令和8年路线价145,000日元/平方米，即1亿5,830万日元，相对售价的积算比率为93.1%。土地交易不计建物积算。该地块临接的道路没有设定路线价，因为它位于新座站北口土地区划整理事业的施行区域(个别评价)之内，故采用与施行区域直接相邻的最低价位145,000日元/平方米。同一张路线价图上其他价位为县道干线185,000、东侧150,000、西侧160,000日元/平方米，周边没有低于145,000的价位。三年变化为140,000→145,000→145,000日元/平方米，三年上涨3.6%。

⚠️ 刊登信息中没有任何现场照片，只有周边设施照片与区划图，因此挡土墙、与前面道路的高差、旧房外观状态都无法通过照片确认。以国土地理院5米网格高程数据实测地块周边10个点为29.5～30.1米(最大高差0.6米)，航拍照片中也未见坡面或挡土墙，刊登的地势栏为「平坦」，但尚未实地确认。此外因位于土地区划整理事业施行区域内，是否为仮换地、清算金负担、土地区划整理法76条的建筑许可等，刊登信息均未记载，需向经办公司确认。