【积算80.5%】埼玉县新座市・新座站步行15分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县新座市大和田4丁目 |
| 最近车站 | JR武藏野线 新座站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 80.5%积算 80.5% |
| 价格 | 2,980万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2012年3月建成(房龄14年) |
| 土地面积 | 116.54㎡ |
| 建筑面积 | 104.96㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 2,980万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,560万日元 |
| 建筑积算价格 | 839万日元 |
| 积算价格合计 | 2,400万日元 |
| 物业价格 | 2,980万日元 |
| 积算比例 | 80.5% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 104.96㎡ × 剩余耐用年数8年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2012年3月建成(房龄14年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +3.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 145,000 | — |
| 2025年 | 150,000 | +3.4% |
| 2026年 | 150,000 | ±0.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们对照了令和8年(2026年)的2张路线价图、athome的外观及停车位照片和平面图,以及其他公司对同一物件的房源信息,核实了旗杆形地块与私道负担的处理。
尚未确认的事项
- 由于没有地块图,尚未确定27.32㎡的私道负担是另外的地块还是包含在宅地之内。房源信息中也看不出私道的持分以及是否已取得通行和挖掘的同意。
- 旗杆形地块是根据临路2.5m和外观照片(建筑正面左侧被邻居房屋遮挡)推定的,通道部分的面积(12.5〜15㎡)也是根据照片估算的数值。实际尺寸需通过测量图确认。
- 与西南侧通道的高差(最大约0.85m)是从照片读取的,并非实测值。后方(东南侧)的边界未出现在照片中。
- 门牌号未公开,各房源信息的地图位置分为两处。无论哪个位置,附近区划道路的路线价均为150千日元/㎡。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于埼玉县新座市大和田4丁目的二手独栋住宅。距JR武藏野线“新座”站步行15分钟;房源信息还提供了从东武东上线“志木”站乘巴士、下车后步行3分钟的路线。用途地域为准住居地域(建蔽率60%・容积率200%),位于市街化区域内,并属于景观法区域和高度地区。前面道路为西北侧宽6.0m的私道。周边有すき家(约190m)・7-Eleven(约240m)・珈琲馆(约270m)・肯德基(约400m)・LOPIA超市(约480m)。距离为大和田4丁目町丁中心点的直线距离,并非从物件出发的距离。
建筑为2012年3月建成的木造2层住宅,4LDK(LDK约17.1张榻榻米),总建筑面积104.96㎡,土地116.54㎡(所有权)。房源信息显示由一建设施工,室内已翻新,有停车位,目前空置,可立即交房。售价2,980万日元。未记载租金和收益率,属于自住型物件。从照片看,地块高于西南侧界外一条水渠状的狭窄通道,高差在道路一侧约0.3〜0.5m,在最里端最大约0.85m,不足1m。前面私道与停车位高度相同。
积算比例为80.5%。由于临路宽度仅2.5m,且建筑正面左侧被前方邻居房屋遮挡,我们判断为旗杆形地块,将旗杆通道部分按临路2.5m×进深5.0m=12.5㎡(最小估算)扣除,以有效宅地104.04㎡评估土地。若按照片中围栏推算的中间估算(进深约6m・15㎡)扣除,则为79.3%;若不扣除通道部分,则为86.8%。前面私道未标注路线价,因此采用了大和田4丁目区划道路中最常见的150千日元/㎡。若采用145千日元/㎡,则为78.8%。
⚠️ 私道负担面积在各房源信息之间不一致:SUUMO的3条房源记载为“27.32㎡”,东急Livable的房源记载为“无・实测116.54㎡”,athome则为“－”。本站判断私道部分与宅地分属不同地块,未予扣除。依据有两点:若将27.32㎡视为116.54㎡的一部分,按平面图测算的1楼面积(约56.5㎡)计算,建蔽率约为63%,超过指定的60%;以及东急Livable的房源记载为“无”。若将27.32㎡作为宅地的一部分扣除,积算比例为73.1%(若同时扣除旗杆通道部分则为66.8%)。由于没有地块图,尚未确定私道是另外的地块还是包含在宅地之内。私道的持分、通行及挖掘的同意以及通道部分的实际尺寸需向经办公司确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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