【积算81.5%】东京都涩谷区・代代木上原站步行10分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都涩谷区富ヶ谷2丁目 |
| 最近车站 | 小田急小田原线 代代木上原站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 81.5%积算 81.5% |
| 价格 | 18,150万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 5.05% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2013年5月建成(房龄13年) |
| 土地面积 | 163.73㎡ |
| 建筑面积 | 164.27㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 18,150万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 13,322万日元 |
| 建筑积算价格 | 1,478万日元 |
| 积算价格合计 | 14,800万日元 |
| 物业价格 | 18,150万日元 |
| 积算比例 | 81.5% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 164.27㎡ × 剩余耐用年数9年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2013年5月建成(房龄13年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +18.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 750,000 | — |
| 2025年 | 810,000 | +8.0% |
| 2026年 | 890,000 | +9.9% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们在2026年路线价图的两个图幅上追查了富谷2丁目的区划道路,并从8张刊登照片中读取旗杆部分尺寸和建筑形式,列出积算与重建两方面需要确认的事项。
尚未确认的事项
- 建筑是共同住宅还是长屋(叠层长屋)无法从刊登信息中确定。如为长屋,可能因违反《东京都建筑安全条例》第5条而成为既存不适格建筑,重建时可能无法确保同等规模。即使是共同住宅,也需连同该条例关于路地状用地规定的适用情况、建筑确认及竣工检查证的内容,向中介和涩谷区确认。
- 旗杆部分(路地状部分)进深约5.2m为根据照片的估计。若进深超过约6.4m,积算比例将低于80%。
- 临接的私道没有路线价,因此借用相邻区划道路的89万日元/㎡进行评估。积算比例80%所需单价为871,238日元/㎡,与采用值仅相差约2%(若为90万日元则为82.4%)。
- 刊登信息未记载西侧私道(宽4.0m、尽头路)的通行及挖掘同意。健美家标注为“非位置指定”,但道路类别的依据尚未确认。私道负担5.12㎡的权利形式也需一并确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️本物件10户的玄关全部排列在旗杆地深处的用地内通道(宽约2.7m)旁,刊登照片中既看不到公用楼梯,也看不到二楼公用走廊。因此我们认为很可能是各户拥有独立玄关和户内楼梯的木造叠层长屋。如为长屋,则可能因违反2019年4月施行修订后的《东京都建筑安全条例》第5条(住户数10户以上等的长屋须设置宽3m以上的用地内通道)而成为既存不适格建筑,存在无法按同等规模重建的风险。依据《建筑基准法》的用途是共同住宅还是长屋,无法从刊登信息中确定。建筑确认编号一栏为空白,也未记载有无竣工检查证,须以向中介及行政机关确认为前提。
物件位于东京都涩谷区富谷2丁目,距小田急小田原线代代木上原站步行10分钟,另可利用千代田线代代木公园站(步行11分钟)和京王井之头线驹场东大前站(步行14分钟)。南侧紧邻东海大学代代木校区。建筑为2013年5月建成的木造两层楼,1R×5户与1R+阁楼×5户共10户(专有面积13.61〜26.59㎡),总建筑面积164.27㎡。售价1亿8,150万日元,目前出租中,满租预计年收入916.8万日元,表面收益率5.05%。土地163.73㎡(登记面积)为所有权,用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%、容积率150%),属第2种高度地区和准防火地域。设有自动门禁和用地内垃圾站,无停车位。
⚠️用地仅通过宽2.7m的路地状部分(旗杆部分)与西侧私道(宽4.0m、尽头路)相接,为旗杆地。本文根据照片估计旗杆部分进深约5.2m,扣除旗杆部分14.04㎡后按149.69㎡评估土地。进深为根据照片的估计,若实际长于约6.4m,积算比例将低于80%。前方私道本身没有路线价,因此借用相邻区划道路的89万日元/㎡(借地权比例C)。富谷2丁目的区划道路中89万日元与90万日元的路段数量相同,因此采用较低者;若采用90万日元,积算比例为82.4%。维持80%积算比例所需的单价为871,238日元/㎡,与采用值仅相差约2%。刊登信息未记载私道的通行及挖掘同意。私道负担5.12㎡与土地面积分开刊登,因此未予扣除。
同一路段的路线价走势为2024年75万→2025年81万→2026年89万日元/㎡,两年上涨约19%。建筑房龄13年,22年法定耐用年限中剩余的9年计入积算。本物件具备区位优势和出租收益,但建筑形式、旗杆部分尺寸及私道条件等事项同时影响积算和重建,仍需确认。周边设施的距离均为从物件所在街区代表点(国土地理院地址检索)到各店铺(OpenStreetMap登记位置)的直线距离。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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