【积算82.3%】东京都北区・西巢鸭站步行8分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都北区滝野川6丁目 |
| 最近车站 | 都营三田线 西巢鸭站 |
| 步行 | 步行8分钟 |
| 积算比例 | 82.3%积算 82.3% |
| 价格 | 1,980万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 5.7% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1967年3月建成(房龄59年) |
| 土地面积 | 38.56㎡ |
| 建筑面积 | 39.56㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 1,980万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,629万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,629万日元 |
| 物业价格 | 1,980万日元 |
| 积算比例 | 82.3% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 39.56㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1967年3月建成(房龄59年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +27.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 370,000 | — |
| 2025年 | 410,000 | +10.8% |
| 2026年 | 470,000 | +14.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于刊登信息中没有现场照片,我们查阅了2026年路线价图、刊登的户型图以及第42条第2项道路的后退规定来核实积算依据,并单独列出无法通过照片判断的事项。
尚未确认的事项
- 由于没有现场照片,是否有挡土墙以及与前方道路之间有无高差(包括是否需经台阶出入)均未能确认。因地号不明,也无法用标高数据加以补充。
- 是否为旗杆地、是否为连栋住宅(长屋・联排住宅)尚未确认。同一泷野川6丁目另有二手联排住宅在售,且从1967年建成、土地38.56㎡、建筑39.56㎡的规模来看,也有可能是连栋住宅。
- 因没有照片,建筑外观状况(外墙、屋顶、地基、有无倾斜)不明。建筑房龄59年,按旧抗震标准建造,刊登信息也未说明是否做过抗震诊断或加固。
- 刊登信息未注明后退面积和临街宽度,本文扣除的3.90㎡是按临街宽度约6.0m估算的。若临街宽度在8m以上,积算比例将降至约79.2%。
- 刊登信息未说明前方2.7m私道的持分及通行、挖掘同意的有无。所在地仅公开到丁目,地号不明,临接道路的路线价尚未确定。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️本物件的刊登图片仅有一张户型图,没有任何现场照片。因此是否有挡土墙、与前方道路之间有无高差或台阶、是否为旗杆地、是否为连栋住宅,以及建筑外观状况,均未能通过照片判断。同一泷野川6丁目另有一处二手联排住宅在售,且从1967年建成、土地38.56㎡、建筑39.56㎡的规模来看,本物件也有可能是连栋住宅。须以现场查看和向中介确认为前提。
物件位于东京都北区泷野川6丁目(刊登信息仅公开到丁目,地号未公开),距都营三田线西巢鸭站步行8分钟。用途地域为第一种住居地域(建蔽率60%、容积率300%),土地为所有权。建筑为1967年3月建成的木造两层3DK(房龄59年),按1981年以前的旧抗震标准建造。现为出租中的带租约出售,月租9.5万日元(年114万日元),表面收益率5.7%,售价1,980万日元,按现状交付。
⚠️前方为南侧宽2.7m的私道(《建筑基准法》第42条第2项道路),重建时须将用地后退至距道路中心线2m处。刊登信息未注明后退面积和临街宽度,也没有关于私道持分及通行、挖掘同意的记载(也未写明“无”)。本文根据户型图估计临街宽度约6.0m,扣除后退部分3.90㎡后按34.66㎡评估土地。若不扣除,积算比例约为91.5%;若临街宽度在8m以上,则降至约79.2%,实际数值取决于实际后退面积。
2026年路线价图中,町内区划道路的路线价分布在每㎡43万至54万日元(借地权比例D)。47万、50万、51万日元/㎡的路段数量几乎相同,因此采用偏保守的47万日元/㎡作为代表值。由于尚未确定临接的具体道路,实际路线价可能更高也可能更低(50万日元时约87.5%,46万日元时约80.5%)。同一路段的走势为2024年37万→2025年41万→2026年47万日元/㎡,两年上涨约27%。建筑已超过法定耐用年限,积算价值为0日元,积算仅为土地评估。周边设施的距离因地号不明,均为距泷野川6丁目町丁重心的直线距离(依据OpenStreetMap登记位置)。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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