【积算112.4%】东京都江东区・大岛站步行13分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都江东区北砂6丁目 |
| 最近车站 | 都营新宿线 大岛站 |
| 步行 | 步行13分钟 |
| 积算比例 | 112.4%积算 112.4% |
| 价格 | 2,980万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 7.24% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1989年9月建成(房龄37年) |
| 土地面积 | 85.86㎡ |
| 建筑面积 | 80.31㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,348万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,348万日元 |
| 物业价格 | 2,980万日元 |
| 积算比例 | 112.4% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥390,000/㎡ × 土地面积 85.86㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 80.31㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1989年9月建成(房龄37年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +14.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 340,000 | — |
| 2025年 | 360,000 | +5.9% |
| 2026年 | 390,000 | +8.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于未公开门牌号且未记载接道情况,我们在令和8年路线价图上统计了北砂6丁目所有区划道路的路线价,确认地块临不同道路时评估如何变化,并核对了外观照片和刊登记录。
尚未确认的事项
- 接道的类别和宽度,以及是否临建筑基准法上的道路(能否重建)均未刊登。由于价格低于按路线价计算的土地评估额,需要确认是否存在不可重建、没有私道持分、旗杆地或需要退让等限制。
- 用途地域、建蔽率、容积率、防火地域指定在刊登中为空白。
- 未公开门牌号,地块所临道路的路线价(北砂6丁目内为290,000〜430,000日元/㎡)无法确定。
- 照片中没有拍到门前道路,无法判断与道路的高差,以及右侧碎石通道是否为路地状部分(旗杆地)。
- 租赁合同的内容(租金明细、合同期限等)以及户型表述的差异(4DK与3LDK以上)无法从刊登中读取,需要连同实测面积一并确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 该物件的接道情况、用途地域、建蔽率/容积率在健美家和乐待上均为空白,无法确认门前道路的类别和宽度,以及能否重建。外观照片中也没有拍到门前道路。价格低于按路线价计算的土地评估额,可能存在刊登中未显示的限制,例如不可重建、没有私道持分、旗杆地(路地状敷地)或需要退让(セットバック)等。这些均未得到确认,因此无法断定属于其中哪一种。
⚠️ 该物件在乐待上于2026年3月23日登记、9月23日更新,自首次登记起已持续刊登约6个月(健美家为9月23日登记)。此外,由于未公开门牌号,地块所临道路的路线价无法确定,采用北砂6丁目区划道路中最常见的390,000日元/㎡作为代表值。
该物件位于江东区北砂6丁目,距都营新宿线大岛站步行13分钟,是二手独栋住宅。价格2,980万日元,土地85.86㎡,建筑80.31㎡(1层49.57㎡、2层39.74㎡),木造2层,1989年9月建成,户型为4DK(各刊登表述不同),土地和建筑均为所有权。目前出租中(带租约出售),预期收益率7.24%,预期年租金216万日元。刊登照片只有外观1张和户型图;从外观看是建在平坦地块上的独立木造2层住宅(不是连栋),未见挡土墙。右侧碎石通道是否为路地状部分,无法从照片判断。
建筑已建成37年,超过法定耐用年限,按0日元计,仅以土地进行评估。即使地块所临的是町内最低的290,000日元/㎡的道路,积算比例也为83.6%。北砂是荒川沿岸的平坦低地。周边设施的距离是从北砂6丁目的町丁重心用地图数据(OpenStreetMap)测得的直线距离,并非从物件本身测得。中介为株式会社リタ不动产。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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