【积算97.9%】东京都调布市・调布站步行15分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都调布市下石原3丁目 |
| 最近车站 | 京王线 调布站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 97.9%积算 97.9% |
| 价格 | 14,000万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 5.18% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1990年6月建成(房龄36年) |
| 土地面积 | 442.25㎡ |
| 建筑面积 | 297.46㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 13,709万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 13,709万日元 |
| 物业价格 | 14,000万日元 |
| 积算比例 | 97.9% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥310,000/㎡ × 土地面积 442.25㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 297.46㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1990年6月建成(房龄36年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +12.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 275,000 | — |
| 2025年 | 290,000 | +5.5% |
| 2026年 | 310,000 | +6.9% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们并非原样转载刊登信息,而是在国税厅令和8年分路线价图上核实了临街道路的路线价,并沿同一条道路追踪了3年数值。
尚未确认的事项
- 是否将私道负担107.41㎡作为内数扣除，会使积算比率在97.9%与74.1%之间分歧。楽待的4条刊登中只有1条记载107.41㎡，其余3条为空白。本站依据另一条刊登的平面图中私道被绘于宅地外侧的独立图形，视为另一笔而未予扣除；但由于这是跨越80%线的论点，已请运营方判断。私道持分的有无以及通行・挖掘承诺的取得情况也请一并确认。
- 接道为西北4.00米的私道，另一条刊登注明「前面道路有位置指定」，据此推测为建筑基准法42条1项5号的位置指定道路。宅地因此是直接临接法定道路，而非经由通路。即便如此，10户共同住宅临接宽4米的位置指定道路，重建时的敷地内通路与接道规定仍建议确认。
- 国土地理院的标高数据显示，在町丁目级别坐标以南25〜40米处有高差约6.5米的立川崖线。但由于未能确定地番，没有将该崖线与本宅地相联系的依据。现场照片中没有出现崖、法面或高大挡土墙，另一条刊登也明确记载土地「平坦」；不过所有刊登都没有提及崖条例，其适用与否尚未确认。
- 我们查看了本刊登的7张照片和其他刊登的3张。前面私道与宅地的混凝土地坪无落差地连续，自行车棚一侧的界墙(墙高约1.2米)自下数第二层嵌有透空砌块，并未挡土。宅地周围各处的挡土高均不足1米(最大也只有邻地边界处约0.3米)。
- 同一物件在楽待有4条刊登，收益率从4.27%到5.22%不等。其中1条将现状记为「部分出租中」，可能存在部分空置。另有一条的信息登记日为2025年8月17日，说明该物件至少已上市约一年。此外1条刊登的户型标为1K(其余3条为1DK・约29㎡)，且将专有面积记为1.00㎡，属明显的数据错误。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于调布市下石原、京王线「调布」站步行15分钟的木造两层整栋公寓。
调布站周边有与车站直连的商业设施Trie京王调布及调布PARCO,生活便利性高。物业周边为第一种低层住居专用地域的静谧住宅区,可期待以单身人士为主的租赁需求。本物业建于1990年6月,由专有面积约29平方米的共10户构成,现状出租中。满租时年收入726万日元(月收入60.5万日元),满租时收益率5.18%。土地442.25平方米(约133.78坪)、所有权,建蔽率40%、容积率80%。
积算方面，下石原3丁目的继承税路线价2026年为310,000日元/平方米(路线价图59138)。从2024年275,000日元、2025年290,000日元到2026年310,000日元，2年上涨12.7%。土地积算约1亿3,710万日元。建筑房龄36年，已超过木造法定耐用年数22年，故评价为0日元，积算价格亦为约1亿3,710万日元。
相对于售价1亿4,000万日元，积算比率为97.9%。以宽阔的敷地与调布区域的地价上涨为背景,适合重视土地资产性的考量方向。租金、修缮履历、临路条件等详情请查阅原始刊登信息。
2026年8月18日健美家的刊登结束，本站曾按刊登终止处理，但2026年8月30日在楽待发现了同一物件的2条刊登(售价1亿4,000万日元、土地442.25㎡、建筑297.46㎡、1990年6月建成均一致)。已恢复为在售。新的刊登将所在地公开到「下石原3丁目」，并显示接道为「私道 北4.00m」。
2026年8月30日20时，我们按下石原3丁目的路线价重新测量。此前的320,000日元/㎡是以下石原2丁目中部的区划道路作为代表地点取得的，而3丁目的实际价格带为310,000日元/㎡。积算比率从101.1%降至97.9%，但仍满足80%的标准。该路线价有独立的佐证：同一物件一年前的另一条刊登(2025年8月登记)中记载「附近的继承税路线价275,000日元」，与同一路线的2024年数值完全一致。
另一方面，私道负担的处理仍有未解决的论点。同一物件在楽待有4条刊登，其中只有1条记载「私道负担面积 107.41㎡」，其余3条为空白。另一条刊登的平面图中，宅地被涂成五边形，其西北角外侧以独立图形绘出「私道(位置指定道路)」；将图上的宅地多边形以尺寸注记校准后约为442〜451㎡，与刊登的442.25㎡一致。基于这一点，本站将私道视为另一笔而未予扣除(积算比率97.9%)。但若将107.41㎡作为内数扣除，有效宅地为334.84㎡、积算约1亿380万日元，积算比率为74.1%，低于80%。仅凭刊登内容无法确定哪一种正确，因此两个数字都予列出。这是我们正在请运营方判断的论点。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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