【積算127.6%】千葉県船橋市・大神宮下駅 徒歩9分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市宮本7丁目 |
| 最寄駅 | 京成本線 大神宮下駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 127.6%積算 127.6% |
| 価格 | 7,980万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 4.89% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1990年4月築(築36年) |
| 土地面積 | 355.66㎡ |
| 建物面積 | 258.91㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 7,980万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 8,180万円 |
| 建物積算価格 | 1,999万円 |
| 積算価格合計 | 10,179万円 |
| 物件価格 | 7,980万円 |
| 積算割合 | 127.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥230,000/㎡ × 土地面積 355.66㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 258.91㎡ × 残存耐用年数11年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1990年4月築(築36年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +15.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 200,000 | — |
| 2025年 | 220,000 | +10.0% |
| 2026年 | 230,000 | +4.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と現地写真に当たって、路線価を採る位置・敷地の高低差・接道の確認できていない点を一つずつ整理しています。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員が約2.7メートルで、42条2項の指定とセットバックの要否、再建築の可否が掲載から確認できません。
- セットバックが生じる場合、有効な敷地面積は10平方メートルほど減ります(それでも積算は124.7パーセントです)。
- 築36年のRC造のため、大規模修繕の履歴と今後の予定は掲載に記載がありません。
- 満室稼働ですが、各戸の賃料と契約条件の内訳は掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成本線「大神宮下」駅から徒歩9分、千葉県船橋市宮本7丁目の一棟アパートです。物件所在地から約280メートルにコンビニ、約178メートルにファミリーレストラン、約225メートルに洋菓子店があります。
1990年4月築のRC造2階建で、2LDK1戸と3DK2戸の全3戸に駐車場3台。全室バストイレ別です。土地355.66平方メートル(107.58坪)・建物258.91平方メートル、権利は所有権。現況は満室稼働で、満室時年収390.7万円・表面利回りは4.89パーセントです。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント、既存の建物は建ぺい31.2パーセント・容積72.8パーセントと法定の枠に収まっています。
最も気をつけたいのは接道です。前面は南西側の公道1本で、幅員は約2.7メートルです。4メートルに満たないため42条2項の指定を受けていればセットバックが要りますが、掲載に記載がなく再建築の条件は確認できません。写真では駐車場の土間が道路へ段差なく続く平坦地で、擁壁や階段接道はありませんでした。
前面道路の相続税路線価は230,000円/平方メートルです。土地積算8,180万円に、築36年のRC造の建物積算2,000万円(法定47年に対し残存11年)を足した1億18万円が積算価格で、価格7,980万円に対して127.6パーセントです。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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