【積算92%】東京都東村山市・西武園駅 徒歩8分の戸建

掲載の所在地は「野口町」までで丁目がありません。掲載ページの地図座標も地図リンクが町名で引かれているため物件位置ではありませんでした。そこで国土地理院の住所検索で1丁目から4丁目の位置を取り、掲載の「西武園駅 徒歩8分」に当たる約640メートルと両立するのが3丁目だけであることを確かめました(1丁目は約1.54キロ、2丁目は約1.35キロ、4丁目は約1.16キロ)。

路線価図62056の野口町3丁目(市立北山小学校・市立東村山第四中学校・谷田池児童遊園の周辺)で測りました。この範囲の区画道路は150,000円/平方メートルが大多数で、155,000円が数本、145,000円が1本です。最も多い150,000円を代表値に採りました。3年分は同じ図の同じ路線群を1本ずつ突き合わせ、140,000円→145,000円→150,000円と対応づけています。

丁目の絞り込みが外れても結論が変わらないことを確かめました。野口町全体(4面)の区画道路の帯は145,000円から200,000円で、帯の下限145,000円でも積算88.9パーセントです。積算が80パーセントを割るには131,000円未満の路線が必要ですが、野口町にはその水準の路線価が1本もありません。

掲載の都市計画区域欄が「市街化調整区域」なのに、用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい40パーセント・容積80パーセントが入っています。この2つは制度上両立しません。路線価図で野口町を4面とも確認したところ、倍率地域ではなく路線価が引かれた地域として描かれていました。調整区域は原則として倍率地域なので、市街化区域が正しく掲載側の誤記と考えられます。

掲載写真は外観1枚と間取図1枚だけで、外観も200×222ピクセルが最大です。拡大して明るさを補正して見たところ、敷地内に軽自動車が停まっており、道路から車が敷地へ乗り入れられています。前面の道路と敷地の高低差は1メートル未満とみてよい状態です。ただし隣地との境界は生垣と樹木に遮られて見えず、そちら側の土留めの高さは確かめられていません。