物件概要
| 所在地 | 東京都江東区南砂4丁目 |
| 最寄駅 | 東京メトロ東西線 南砂町駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩8分 |
| 積算割合 | 106.1%積算 106.1% |
| 価格 | 2,950万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 4.88% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1982年4月築(築44年) |
| 土地面積 | 74.03㎡ |
| 建物面積 | 73.7㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 2,950万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,129万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,129万円 |
| 物件価格 | 2,950万円 |
| 積算割合 | 106.1% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 73.7㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1982年4月築(築44年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +16.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 370,000 | — |
| 2025年 | 390,000 | +5.4% |
| 2026年 | 430,000 | +10.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図で南砂4丁目の区画道路を数え、掲載のセットバック面積と写真12枚から、有効な宅地面積と敷地まわりの高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 北側(裏)の隣地境界は写真に写っておらず、高低差や塀の状況は確認できていません。
- 物件は幅員3.3mの道路の突き当たりにあり、接している区間の路線価は特定していません。町丁内の区画道路で最も多い430千円/㎡を代表値にしています。
- 建て替え時のセットバックの位置(道路中心線の位置)は、掲載の「要1.25㎡」以上の情報が無く、江東区または仲介会社への確認が必要です。
- 賃貸借契約の内容(契約期間・更新条件・敷金の引継ぎ)と、表面利回りの表記が4.88%と4.52%で食い違っている理由は掲載から分かりません。
- 1982年4月築で、1981年6月に始まった新耐震基準で建築確認を受けたかどうかは掲載に記載がありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
江東区南砂4丁目にある木造2階建ての中古戸建で、東京メトロ東西線の南砂町駅から徒歩8分です。現在は賃貸中で、入居者が住んだまま売買するオーナーチェンジ物件として掲載されています(月額12万円・年144万円)。敷地は南西側の幅員3.3mの公道に接し、その道路の突き当たりに位置します。用途地域は準工業地域(建ぺい率60%・容積率240%)で、準防火地域に指定されています。
土地は74.03㎡(公簿)の所有権、建物は1982年4月築の木造2階建(延床73.70㎡・4DK)で、1階にDK7畳と和室6畳、2階に和室6畳が3室あります。駐車場欄は「有 無料」です。⚠️ 前面道路の幅員が4mに満たないため、掲載には「セットバック 要1.25㎡」とあり、建て替えの際にはこの部分を道路として空ける必要があります。セットバック後の敷地72.78㎡に建ぺい率60%・容積率240%を当てると、建築面積の上限は約43.6㎡、延床面積の上限は約174.6㎡の計算です。私道負担・借地・告知事項・再建築不可の記載はありません。
積算では、セットバックの1.25㎡を除いた72.78㎡を有効な宅地として評価しています。路線価は令和8年分の430千円/㎡を代表値にしました。南砂4丁目の区画道路の路線価は330〜490千円/㎡に分かれ、最も多い430千円/㎡を採っています。物件は突き当たりにあり、接している区間の路線価は特定していません。町丁内で最も低い330千円/㎡の帯を当てると積算割合は下がりますが、土地の積算額が価格の大半を占める点は変わりません。建物は築44年で木造の法定耐用年数22年を過ぎているため建物積算は0円とし、土地の値だけで評価しています。代表値の路線は2024年370千円/㎡、2025年390千円/㎡から上がっています。表面利回りは備考で4.88%、アピール欄で4.52%と掲載内で表記が食い違っており、月額12万円の賃料と価格2,950万円から計算すると4.88%です。
掲載写真12枚では、前面道路と敷地は同じ高さで平坦で、擁壁・階段・法面は見当たりません。東側の3階建て共同住宅との境にはレンガ塀とフェンスがありますが、両側の地盤は同じ高さです。西側の隣家とは隙間があり、独立した建物です。北側(裏)の境界は写真に写っておらず、確認できていません。検討にあたっては、賃貸借契約の内容(契約期間・敷金の引継ぎなど)と、建て替え時のセットバックの位置を仲介会社に確認する必要があります。周辺施設の距離は、掲載の地図位置からの直線距離です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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