【積算103.4%】千葉県船橋市・大神宮下駅 徒歩9分の一棟アパート

掲載に現地写真が1枚もありません。健美家の船橋市の一覧も当たりましたが同じ物件は見つからず、擁壁や敷地と道路の段差を確認できていません。国土地理院の測量データでは周囲100メートルの高低差が2メートル程度と平坦ですが、これは写真の代わりにはなりません。

掲載の条件欄が「オーナーチェンジ」である一方、現況欄は「所有者居住中」となっており記載が食い違っています。利回り8.42パーセントも想定値で、実際の入居戸数・空室数・賃料の明細は掲載にありません。

構造欄に「軽量鉄骨造」と明記されていることを確認しました。軽量鉄骨は再調達価額220,000円/平方メートル・法定耐用年数22年で計算します。築15年なので残存7年分が乗り、建物の積算価格は3,495万円です。重量鉄骨と取り違えると2.4倍になるため確認が要る箇所です。

令和8年分の路線価図(図番号06195)を使いました。宮本7丁目は4面にまたがるため全部を確認しています。掲載データの座標と国土地理院の街区座標が一致し、位置は確定しました。区画道路は205,000円から230,000円で、低いほうの210,000円を採っています。

土地629.45平方メートルのうち私道負担8.41平方メートルが内数として明記されているため、これを差し引いた621.04平方メートルで積算しました。敷地延長や傾斜部分の記載はありません。