【積算136.9%】東京都中野区・中野富士見町駅 徒歩7分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都中野区弥生町5丁目 |
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線 中野富士見町駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 136.9%積算 136.9% |
| 価格 | 6,990万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.88% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1978年9月築(築48年) |
| 土地面積 | 154.33㎡ |
| 建物面積 | 125.26㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 6,990万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 9,568万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 9,568万円 |
| 物件価格 | 6,990万円 |
| 積算割合 | 136.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥620,000/㎡ × 土地面積 154.33㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 125.26㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1978年9月築(築48年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +19.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 520,000 | — |
| 2025年 | 570,000 | +9.6% |
| 2026年 | 620,000 | +8.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
積算136.9パーセントは中野区としては高すぎる数字です。路線価の読み違いを疑って3年分と周辺の帯を照合し、そのうえで割安の理由を掲載から探しました。
確認できていないこと
- 積算割合136.9パーセントは中野区の物件としては高く、土地だけで路線価ベース9,568万円のところ売出は6,990万円です。6戸満室で借家権が付いていること、前面が行き止まりの道であることが背景と考えられますが、掲載からは確定できません。
- 位置指定道路の幅員が掲載になく、路線価図の注記と図上の実測から4メートル級と推定した段階です。4メートル未満ならセットバックが必要になります。
- 1戸あたりの月額賃料は約5.7万円で、中野区の1K・20平方メートル・リフォーム済みとしては低めです。既存入居者の据置賃料とみられます。
- 周辺施設の距離はOpenStreetMapで補ったもので、物件座標からの直線距離です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京メトロ丸ノ内線方南支線「中野富士見町」駅から徒歩7分、東京都中野区弥生町5丁目の一棟売アパートです。約116メートルにスギ薬局、約142メートルにスーパーマーケットのオオゼキ、約148メートルにセブン-イレブンがあり、そば店や寿司店も徒歩2分の距離に並びます。
土地154.33平方メートル(公簿)・建物125.26平方メートル、木造2階建て、1978年9月築の6戸(すべて1K・各20平方メートル)です。現況は賃貸中で年間想定家賃収入411万円・表面利回り5.88パーセント。2020年9月に水回り・内装・外装のリフォーム済みです。第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)。
令和8年分の路線価620,000円/平方メートルを土地154.33平方メートルに乗じた積算価格は9,568万円です。売出価格6,990万円に対する積算割合は136.9パーセントとなります。築47年の木造のため建物の残存価額は0円として計算しています。路線価はこの3年で520,000円から620,000円へ19.2パーセント上昇しています。
⚠️ 積算136.9パーセントは中野区としては高い数字です。土地だけで路線価ベース9,568万円のところ売出は6,990万円で、この価格の理由は掲載から読み取れません。考えられる背景は下の「この物件をどう調べたか」に書いています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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