【積算86.3%】東京都立川市・立川駅 徒歩13分の戸建

高松町1丁目は路線価図が6面にまたがります。掲載にある小学校区(第五小学校まで330メートル)を手がかりに、図面上に第五小学校が明記され周囲が高松町1丁目とラベルされている図番号56162を特定しました。その一帯の区画道路は310千円から330千円で、拡大して本数を数えた最頻値320千円を代表値としています。芋窪街道や立川通りの幹線値には引っ張られないようにしました。下限の310千円を採っても積算割合は84.0パーセントです。

土地面積は掲載元によって313.49平方メートルと311.89平方メートルに分かれるため、狭い方の公簿311.89平方メートルを採りました。ここからセットバック1.65平方メートルと敷地延長の竿部分を差し引いています。竿の面積は3社とも非公開で区画図も測量図も掲載にないため、目安の30平方メートルを当てています。写真で見る限り竿は2台並列のカーポート相当で、40から55平方メートルある可能性があります。

地上から撮った外観写真は3社合わせて1カットしかありません。その1枚を原寸で開いて拡大したところ、私道と敷地のコンクリート土間が側溝を挟んでまったく平らに続いており、段差も階段もありませんでした。左右の隣地境界の壁はいずれも壁の左右で地盤の高さが変わらず、土を留めているものではありません。写真で読み切れない部分を補うため国土地理院の1メートルメッシュ標高で200メートル四方441点を実測したところ、起伏は1.8メートルで、10メートルごとの高低差は中央値0.10メートルでした。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年に対して築37年のため、残り10年分の建物評価を計上しています。2025年8月に外壁の一部再塗装と給湯器の交換が済んでおり、ホームインスペクションの調査も実施済みと掲載にあります。