【積算140%】埼玉県富士見市・ふじみ野駅 徒歩16分の戸建

掲載のPRポイントに相続路線価140千円と明記されていますが、そのまま使わず令和8年分の路線価図3面を自分で開いて確かめました。上沢3丁目の路線価は140千円から155千円で、区画道路の最頻値は145千円から150千円です。地番が特定できていないため保守側に倒して町丁内の最低値140千円を採用しています。最も高い155千円を採れば積算割合は155.0パーセントになります。

楽待の写真4枚には前面道路と敷地の取り合いが写っていませんでした。他のサイトを探したところ、アットホームの掲載に楽待にない前面道路の写真が1枚あり、これで判定しました。公道のアスファルトから側溝を挟んで敷地の砂利面まで連続しており、立ち上がりは0.1メートルほどです。同じ写真に写る量水器の蓋と側溝の幅の2つを基準に照合しました。敷地の左右の化粧ブロック塀も隣地と地盤が同じ高さで、土を留めていません。

私道負担はなく、区画図では敷地の道路側の辺が4メートル公道に直接接する整形地で敷地延長もありません。傾斜部分の記載もないため、掲載の65平方メートルをそのまま有効宅地面積としています。前面道路は2項道路のためセットバックの可能性が残りますが、掲載にセットバック面積の記載がないため差し引いていません。仮に3平方メートル差し引いても積算割合は133.5パーセントです。

木造の法定耐用年数22年に対して築57年のため、建物の積算評価は0円としています。用途地域が第一種低層で容積率80パーセントのため、65平方メートルの敷地に建てられる延床は52平方メートルほどです。現況の建物59.12平方メートルはこれを上回っており、既存不適格の可能性があります。