【積算84%】埼玉県さいたま市大宮区・さいたま新都心駅 徒歩19分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市大宮区天沼町2丁目 |
| 最寄駅 | JR京浜東北線 さいたま新都心駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 84%積算 84% |
| 価格 | 25,780万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年5月築(築0年) |
| 土地面積 | 400.42㎡ |
| 建物面積 | 528.86㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 25,780万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 10,010万円 |
| 建物積算価格 | 11,634万円 |
| 積算価格合計 | 21,645万円 |
| 物件価格 | 25,780万円 |
| 積算割合 | 84% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥250,000/㎡ × 土地面積 400.42㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 528.86㎡ × 残存耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年5月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +6.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 235,000 | — |
| 2025年 | 240,000 | +2.1% |
| 2026年 | 250,000 | +4.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
天沼町2丁目は路線価図が6面にまたがり、帯が190Dから270Dまで4割開いていました。番地まで公開されていたので、地番注記を手がかりに図上の位置を確定させるところから始めています。掲載元の健美家は当日のアクセス上限に達していたため、写真は同一物件の他サイト掲載から補いました。
確認できていないこと
- 接道が西側4.00mの位置指定道路で、掲載に私道負担欄の記載がありません。位置指定道路の持分が土地面積400.42㎡に含まれるかどうかが確定していません。含まれる場合(持分30㎡と仮定)は有効宅地370.42㎡で積算81.05%になります。重要事項説明で道路持分の有無を確認してください。
- 積算の約54%を新築の建物価格が占めています。建物の積算は毎年、再調達価格の22分の1ずつ目減りしていくため、保有期間が長くなるほど土地の値が支えになります。土地だけの積算割合は38.8%です。
- 現況は「賃貸中」表記で満室表記ではなく、他サイトに複数戸の募集が出ていました。満室時利回り6.20%は全12戸が埋まった前提の数字なので、現在の稼働状況を売主に確認する必要があります。
- 管理会社の指定があり、インターネット費用の負担も条件に入っています。管理委託費と回線費用がランニングコストに乗るため、実質利回りは掲載の6.20%より下がります。契約内容と費用の水準を確認してください。
- 掲載元のアクセス上限に達していたため、写真と物件概要の一部は同一物件の他サイト掲載で確認しています。築年月が媒体間で2026年5月と6月に分かれていたため、保守側の5月を採用しました。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR京浜東北線「さいたま新都心」駅から徒歩19分、大宮区天沼町2丁目に出た2億5,780万円の新築一棟アパートです。土地400.42㎡・延床528.86㎡、木造3階建て全12戸(1LDK×12、専有36.45〜42.10㎡)。2026年に完成したばかりで、満室時年収1,598.4万円・満室時利回り6.20%です。
積算評価は83.96%でした。内訳は土地が1億0,010万円、建物が1億1,634万円です。相続税路線価は令和8年分で250,000円/㎡(路線価図31176)、土地400.42㎡に掛けて1億0,010万円。建物は木造の再調達単価220,000円/㎡に延床528.86㎡を掛け、築0年で残存耐用年数22/22年なので満額の1億1,634万円です。合計2億1,645万円が価格2億5,780万円の83.96%にあたります。
土地だけの積算割合は38.8%で、積算の過半を新築の建物価格が占める構成です。築年が進むにつれて建物の積算は目減りしていくため、出口を考えるときは土地の値が支えになる部分を意識しておく必要があります。
路線価の測定では位置の特定に手間をかけました。天沼町2丁目は路線価図が6面にまたがり、帯が190Dから270Dまで4割も開くためです。国土地理院のアドレスAPIで番地入りの所在地を座標化したうえで、6面すべてを走査して図31176の西端に地番注記「233-10」を見つけました。同じ街区に225・226・228-2・230・234-2・236-1の注記が並び、これらがアドレスAPIで同一の街区代表点を返すことから、当該街区が物件所在地と一致することを確認しています。さらに同じ図の中の別の街区2つで縮尺を独立に算出して一致を確かめ、第3の街区で検証したところ誤差15〜17mに収まりました。採ったのは地番233-10の西側に接する南北道路の250Dです。健美家の「西側4.00m位置指定道路に直接接道」という記載と、他サイト掲載の「主要採光面 西」が、図上の位置関係と整合します。
感度は、街区の東側・南側の230Dを採っても80.86%、北側1本の245Dで83.19%です。80%を割るのは1〜2街区離れた220Dを採った場合(79.30%)のみで、当該街区に接する路線に220D以下はありません。路線価は令和6年235,000円 → 令和7年240,000円 → 令和8年250,000円と3年連続で上がっています。
写真は他サイトの同一物件掲載から外観・前面道路の6枚を確認しました。前面道路はアスファルトとコンクリート側溝で、敷地側のコンクリート土間が側溝天端とほぼ面一。道路面と敷地面の高低差は縁石分の0.05〜0.10m程度で、段差も階段接道もありません。東側隣地境界はブロック塀3〜4段と上部フェンスですが、塀の左右で地盤がほぼ同レベルで土留めとして機能していません。国土地理院の標高データで敷地・前面道路・隣地の14点を測ったところ12.9〜13.3mで、約90m四方の較差は0.4mでした。
注意点として、接道が西側4.00mの位置指定道路である点があります。掲載に私道負担欄の記載がなく、位置指定道路の持分が土地面積400.42㎡に含まれるかどうかが確定していません。仮に持分30㎡が含まれていた場合、有効宅地は370.42㎡・土地積算9,260万円となり積算は81.05%になります。どちらでも80%は超えますが、重要事項説明で確認しておきたい項目です。
また、この物件は管理会社の指定があり、インターネット費用の負担も条件に入っています。現況は「賃貸中」表記で満室表記ではないため、一部空室の可能性があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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