【积算84%】埼玉县埼玉市大宫区・埼玉新都心站步行19分钟的一栋公寓

我们使用国土地理院地址API将「埼玉市大宫区天沼町2-233」坐标化，然后将路线价图全部6张图像化并扫描，在图31176的西端发现了地番注记「233-10」。同一街区内还并列有225、226、228-2、230、234-2、236-1的注记，这些在地址API上与233均返回同一街区代表点，因此该街区与房源所在地一致。我们采用的代表值是地番233-10西侧相邻的南北道路的250D(250,000日元/㎡)。刊登所述「西侧4.00米位置指定道路直接接道」以及其他网站刊登的「主要采光面 西」，均与图上的位置关系相吻合。 图的比例尺通过同一张图31176内的2个街区(225〜236街区与865、863街区)独立计算，得出东西1.054米/pt、南北1.079米/pt并确认一致，用第3个街区(727)验证时误差为15〜17米。我们没有进行跨图号的外推。该街区西侧和北侧为250D，东侧(斜行道路)和南侧为230D。灵敏度方面，即使采用东侧、南侧的230D也有80.86%，北侧1条道路的245D则为83.19%。跌破80%的只有相隔1〜2个街区的220D(79.30%)，而与该街区相邻的路线中不存在220D以下的路线。

3年份数据追踪同一图号31176的同一路线：令和6年235,000日元→令和7年240,000日元→令和8年250,000日元，逐年上涨(图的布局3年完全相同，对应关系唯一)。借地权比例符号周边全部为D(60%)。

我们将土地400.42㎡全额作为有效宅地面积。刊登中没有私道负担栏的记载，我们判断西侧4.00米的位置指定道路为独立地块。作为佐证，延床面积528.86㎡÷400.42㎡＝容积率132%(指定200%)，建筑面积约176㎡÷400.42㎡＝建蔽率约44%(指定60%)，这些数字在将400.42㎡作为建筑基准法上的宅地面积时是吻合的。由于位置指定道路部分不能计入宅地面积，若道路持份包含在400.42㎡内，则实际宅地会更小。假设包含持份30㎡，则有效宅地为370.42㎡、土地积算9,260万日元，积算为81.05%，两种情况都在80%以上。

木结构3层、延床面积528.86㎡、共12户，2026年刚刚建成。建成年月在刊登媒体之间分为2026年6月和2026年5月，因此我们保守采用了较早的2026年5月。无论哪种情况都是房龄0年、残存耐用年数22/22年，因此建筑积算价格按重置单价220,000日元/㎡×528.86㎡＝1亿1,634万日元全额计入。积算2亿1,645万日元中建筑约占54%。

刊登来源网站当天已达到访问上限，因此我们没有打开原始页面，而是从同一房源的其他网站刊登(所在地、建筑名称、全新、3层、1LDK 36.45㎡、埼玉新都心站步行19分钟全部一致)中获取外观和前方道路的6张照片进行了目视确认。前方道路(西侧)为沥青和混凝土边沟，宅地一侧的混凝土地坪与边沟顶端几乎齐平。道路面与宅地面的高低差仅为路缘石部分的约0.05〜0.10米(以同一照片内直径约0.6米的井盖和约0.3米的连锁砖交叉核对)，没有台阶也没有台阶接道。 我们确认了邻地边界。东侧为3〜4层混凝土砌块围墙加上部围栏，数横向接缝可知围墙全高约0.6〜0.8米。但围墙两侧地面基本处于同一水平，目视高低差仅为0.2〜0.3米左右，不具备挡土功能。北侧和南侧为木制围栏和车棚直接从地面立起，没有高低差，也完全没有法面、养护布和切土斜面。共用入口前有3级台阶(约0.45米)，但这是通向建筑一层地板标高的台阶，而非从道路到宅地的高低差。建筑沿4米道路排列，没有杆状专用通道，因此不是旗杆地。 使用国土地理院标高数据对宅地、前方道路和东西邻地共14个点进行实测，结果为12.9〜13.3米。约90米见方内最大较差0.4米的平坦地，佐证了不存在米级挡土墙或高低差。

土地权利为所有权，用途地域为第二种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率200%(实绩为建蔽约44%、容积约132%)。接道为西侧4.00米位置指定道路直接接道。没有崖条例、不可重建、但书道路、后退的任何记载，也不是附带建筑条件的房源。 满室时年收入1,598.4万日元、满室时收益率6.20%。但现状标注为「出租中」而非满室，实际上其他网站上刊登有多户招租信息(一层1LDK 36.45㎡月租10.5万日元)。条件方面有管理公司指定，网络费用也需负担。交通方面除埼玉新都心站步行19分钟外，还可利用JR高崎线「大宫」站步行21分钟以及巴士站「庚申前」下车步行2分钟。更新日为2026年8月29日，更新预定日为2026年11月29日。