【積算82.9%】東京都墨田区・曳舟駅 徒歩9分の土地
物件概要
| 所在地 | 東京都墨田区向島5丁目 |
| 最寄駅 | 東武亀戸線 曳舟駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 82.9%積算 82.9% |
| 価格 | 1,500万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 28.88㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,243万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 1,243万円 |
| 物件価格 | 1,500万円 |
| 積算割合 | 82.9% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +25.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 350,000 | — |
| 2025年 | 380,000 | +8.6% |
| 2026年 | 440,000 | +15.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
向島5丁目は水戸街道を挟んで路線価が1.3倍以上違い、どちら側にあるかで積算が80%を超えるかどうかが決まります。物件の座標も地番も掲載されていなかったので、徒歩分数と用途地域という2つの独立した手がかりから街区を割り出しました。
確認できていないこと
- 土地28.88㎡(約8.7坪)は極めて狭小です。墨田区の「敷地面積の最低限度」を下回っていないか、下回る場合に条例施行前からの既存敷地として適用除外を受けられるかは、行政の窓口での確認が必要です。
- 路線価の帯の選び方に対して結果が敏感な物件です。採用した440,000円/㎡で82.87%、隣の430Cで80.98%、420Dだと79.10%で80%を割ります。街区の特定は徒歩分数と用途地域の2系統で行っていますが、地番が判明すれば個別の路線価が確定します。
- 掲載の「京成曳舟駅 徒歩9分」は歩行者ルーティングで再現できませんでした。向島5丁目のどの街区からも成立せず、街区34からは1,048m=14分程度になります。曳舟駅の行を写した誤記とみられるため、この数字は鵜呑みにしないでください。
- 古家の構造・延床面積・築年月がいずれも掲載されていません。建物の積算は0円としていますが、解体費の見積もりには構造と規模の確認が必要です。
- 接道は南東4.0m公道に接面3.8m、北西3.7m公道に接面2.1mです。北西側は幅員が4m未満のためセットバックが必要で、区画図に0.63㎡と明示されています。実際の後退位置は測量での確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武亀戸線「曳舟」駅から徒歩9分、墨田区向島5丁目に出た1,500万円の古家付き売地です。土地28.88㎡(公簿・約8.7坪)。京成押上線「京成曳舟」駅、東京メトロ半蔵門線「押上」駅も徒歩圏で、3駅が使えます。古家は構造・延床面積・築年月がいずれも掲載されていないため建物の積算価格は0円として扱い、別途解体費を見込む形になります。
積算評価は82.87%でした。相続税路線価は令和8年分で440,000円/㎡(路線価図27002)。北西側にセットバック要0.63㎡が区画図に明示されているので有効宅地は28.25㎡となり、掛けて1,243万円。価格1,500万円の82.87%です。セットバックを控除しない28.88㎡なら84.71%で、どちらでも80%を超えます。路線価は令和6年350,000円 → 令和7年380,000円 → 令和8年440,000円と3年で26%上がっています。
位置の特定がこの物件では決め手になりました。向島5丁目は水戸街道を挟んで路線価の帯が大きく二分され、西側が410Cから590C、東側が300Dから440Dと1.3倍以上違います。この差がそのまま80%の可否を反転させるため、どちらの側にあるかを確定させる必要がありました。掲載HTMLは物件座標が公開されておらず、地番も出ていないので、独立した2つの手がかりで絞り込んでいます。
ひとつは徒歩分数です。向島5丁目の全街区(1〜50番)の座標を国土地理院のアドレスAPIで取得し、歩行者ルーティングで各駅までの道路距離を実測しました。掲載の「曳舟駅9分」を満たすのは街区34・35・40・46、「押上駅13分」を満たすのは街区30・34・35。両方を同時に満たすのは街区34と35だけです。もうひとつは用途地域で、国土数値情報で判定すると街区34・35は商業地域80/400にあたり、掲載の建ぺい80%・容積400%と一致します。隣接する街区33・36・37は商業80/500、街区49・50は近隣商業80/300、街区1・4・5は第一種住居60/200で、いずれも掲載値と合いません。2つの手がかりが同じ街区を指したため、水戸街道の東側と確定しました。
街区34・35に接する区画道路は7本中5本が440C・440Dで、最頻値の440,000円/㎡を採用しています。感度は正直に書くと、隣の430Cなら80.98%で80%を維持、街区35北側の420Dだと79.10%、さらに東の410Dなら77.22%です。誤差が結論を変え得る幅は約20,000円/㎡で、この物件は帯の選び方に対して敏感です。町丁全体の最頻値は西側の高い帯に引かれて520Cになりますが、そちらは採らず街区34・35の実帯を使っています。
写真判定では前面2道路とも平坦なアスファルトで、道路面と敷地面がほぼ同レベルでした。擁壁も法面もありません。土地28.88㎡という狭さから連棟(棟割長屋)を疑って外観写真を3倍に拡大しましたが、左右両側に自前の外壁が立ち上がり、両隅に縦樋、右側外壁に自前の電力量計、右隣の建物との間に全高にわたる隙間があり、独立した戸建てと判断しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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