【积算82.9%】东京都墨田区・曳舟站步行9分钟的土地

向岛5丁目被水户街道一分为二，西侧(街区3、15〜30)为410C〜590C，东侧(街区33〜43)为300D〜440D，相差1.3倍以上。刊登HTML未公开物件坐标，也没有地番，因此我们用两种独立方法缩小了街区范围。 其一是实测步行分钟数。我们用国土地理院地址API取得向岛5丁目全部50个街区的坐标，用步行路径规划测量了到各站的道路距离。满足刊登「曳舟站9分钟」(道路距离641〜720米)的是街区34、35、40、46。满足「押上站13分钟」(961〜1,040米。由于从车站中心点计算所有街区都超过15分钟，改以北侧出入口为起点重新计算)的是街区30、34、35。同时满足两者的只有街区34和35。 其二是用途地域。用国土数值信息判定后，街区34、35属于商业地域80/400，与刊登的建蔽80%、容积400%一致。相邻的街区33、36、37为商业80/500，街区49、50为邻近商业80/300，街区1、4、5为第一种住居60/200，均与刊登值不符。两种方法指向同一街区，由此确定位于水户街道的东侧。

与街区34、35相接的区划道路中，令和8年有7条中的5条为440C・440D，其余为北侧的420D和东侧的430C。我们采用了最频值440,000日元/㎡作为代表值。 灵敏度需要坦率说明。440,000日元/㎡时为82.87%，相邻的430C仍有80.98%可维持80%，但街区35北侧的420D为79.10%，再往东的410D则为77.22%，无法达标。可能改变结论的误差幅度约为20,000日元/㎡，这个房源对价格带的选择较为敏感。町丁整体的最频值受西侧高价带拉动为520C(相当于积算97.9%)，但我们没有采用，而是使用了街区的实际价格带。3年份数据追踪同一图的同一路线(街区34中央的东西向道路)：令和6年350,000日元→令和7年380,000日元→令和8年440,000日元，3年上涨26%。借地权比例符号为C(70%)或D(60%)，没有E以下的路线。

区划图上明确标注了西北侧3.7米公道一侧需后退0.63㎡。从刊登的28.88㎡(公簿)中扣除后得出有效宅地28.25㎡。私道负担面积为「无」，也没有倾斜部分的记载。由于这是判断存在分歧的部分，我们并列给出两个数字：扣除后退时积算为82.87%，不扣除的28.88㎡则为84.71%。两者都超过80%，因此后退扣除的有无不会改变结论。

我们打开了刊登的全部4张照片(外观、东南侧道路、西北侧道路、区划图)进行确认。地势平坦，前方两条道路都是平坦的沥青路，道路面与宅地面基本同高。宅地周围任何位置都没有挡土墙、法面、切土斜面。玄关前有2级混凝土台阶，但以旁边的空调室外机(高约60厘米)和一层窗台(高约90厘米)两个基准交叉核对后，总上升约为0.2〜0.3米。玄关左侧的低矮混凝土花坛背后的土也是同高，不具备挡土功能，高度也仅约0.4米。用国土地理院1米激光测量数据实测向岛5丁目内5个点，标高为-0.1米至1.0米，是500米见方高低差仅约1.1米的低地。

由于土地28.88㎡较为狭小，我们怀疑是连栋(共用墙长屋)，将外观照片左右分开放大3倍确认。结果是独立的独栋住宅。依据有5点：(1)左右两侧都有本建筑自身独立立起的外墙；(2)左右两角各有贯通全高的自备落水管；(3)右侧外墙装有自备电表；(4)与右邻的红瓷砖建筑之间可见贯通全高的暗色缝隙，没有共用墙壁；(5)屋顶左右两侧都以屋檐收边，是独立形状，而非跨越界墙连续的长屋屋顶。如区划图所示，这是东南侧4.0米公道、西北侧3.7米公道相接的通透宅地(两面道路)，不是旗杆地，无需扣除杆部面积。

土地权利为所有权，地目为宅地，位于市街化区域、商业地域，建蔽率80%、容积率400%。法令等限制标注为「22米高度地区、防火地域 其他」。即使是狭小地也容易取得3层以上的容积。特记事项、条件等均为「−」，正文中完全没有关于不可重建、崖条例、但书道路、借地权的记载。明确写有「本房源不是附带建筑条件的售地。可以委托您喜欢的住宅厂商或工务店建造」。另外，「人气讲究条件」标签中带有『更地』『角地』，但物件概要的现况为『有建筑物』、接道栏为『两面道路』，存在矛盾，因此我们采用了保守的带旧屋处理。