【積算85.5%】東京都荒川区・町屋駅 徒歩5分の一棟アパート

所在地は健美家の掲載では丁目までですが、取扱会社の自社サイトに登録された同一物件2件がいずれも「荒川5丁目42-12」と同じ地番を記載していました。価格・利回り・土地面積・建物面積・築年月・総戸数が完全に一致するので同一物件と確認したうえで、この地番を国土地理院のアドレスAPIで座標化しています。 路線価図46019の上で42番街区は、西に区立荒川五丁目公園(41番)、南に京成本線、北西に520Cの交差点を持つ街区として一つに定まりました。41番・43番・44番・45番の位置関係とも整合します。取得した外観写真が刈込生垣越しに撮られている点も、敷地が公園に接するというこの特定を裏づけています。

採用したのは42番街区の北東〜東側に接する区画道路の420C(420,000円/㎡)です。荒川5丁目は図46019と46027にまたがりますが、46027側は明治通り沿いの商業帯(940Cから1,000C)で、5丁目の本体は46019にほぼ収まります。46019上の区画道路の帯は420Cから520Cで最頻値は460C〜470Cなので、今回は保守側の帯の下限を採ったことになります。 感度は、450Cで91.65%、隣接する490Cで99.79%、北西の520Cで105.90%。採用値が町丁内の最低値でこれより低い路線は荒川5丁目に存在しないため、どの路線を採っても80%を下回りません。ただし積算80%に届くのに必要な路線価は392,814円/㎡で、採用した420,000円/㎡はこれを6.9%上回るにとどまり、余裕が大きいわけではない点は書いておきます。南側の京成本線沿い510C、北西520C、尾竹橋通り・明治通り沿いの900C台といった幹線・商業帯は採っていません。3年分は同じ図で同じ路線を追い、令和6年360,000円 → 令和7年390,000円 → 令和8年420,000円。借地権割合の記号は42番周辺を含む荒川5丁目の路線すべてC(70%)です。

健美家の掲載写真は3枚すべて室内(浴室・キッチン・トイレ)で、外観と前面道路が1枚もありませんでした。そこで取扱会社の自社サイトを総当たりし、価格・利回り・土地面積・建物面積・築年月・総戸数が完全に一致する同一物件の登録を特定して、外観写真1枚と間取り図1枚を追加で取得しています。 外観は木造2階建て、白系サイディングで、2階に4戸分の外部バルコニーと共用廊下を持つ独立したアパートでした。写っている範囲に擁壁・土留め・上がり階段はなく地盤はフラットです。ただし刈込生垣で基礎まわりが一部隠れて写真だけでは断定できないため、国土地理院の1mレーザ測量データで敷地と周囲7点を実測しました。標高は1.9〜2.3mで、半径約80mの最大高低差は0.4m。荒川低地の平坦な沖積地で、1m級の擁壁や段差が存在する余地はありません。

土地66.8㎡・延床84.76㎡の駅近狭小地なので、連棟(棟割長屋)を重点的に確認しました。北側は隣家がクリーム色モルタルの2階建てで、両棟の軒線が別々に切れてその間に空が見え、電柱が1本立っています。南側は本物件のバルコニーが方立で終端し、その右端に縦樋が独立して下りていて、隣家の外壁は面がずれて奥に後退し軒高も異なります。両側とも壁を共有しておらず、独立した棟と判断しました。 一方、前面道路そのものは1枚も写っておらず、接道の方位・幅員・セットバックの有無は写真では確認できていません。

土地66.8㎡をそのまま有効宅地面積としました。理由は3つあります。掲載元の「情報の見方」が「土地面積は私道を除いた土地の面積を表示」と明記していること、取扱会社の自社サイトの登録でも私道負担面積が空であること、外観写真に竿状の通路や縦列駐車が写っておらず路線価図上でも整形街区の内側にあることです。傾斜部分の記載も両サイトになく、標高の実測でも高低差は最大0.4mでした。

土地の権利は所有権、市街化区域です。用途地域は掲載元と業者登録の一方が「準工業地域」、もう一方が「近隣商業地域」で食い違っており、建ぺい率・容積率はいずれの情報源にも記載がありません。接道状況欄も空欄で方位・幅員・セットバックが不明です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地の記載はどこにもありません。総戸数4戸・延床84.76㎡なので、東京都建築安全条例第5条(住戸10戸以上または延床300㎡以上の長屋に敷地内通路3m以上を求める規定)には該当しません。