【积算85.5%】东京都荒川区・町屋站步行5分钟的一栋公寓

刊登来源的所在地只到丁目，但经办公司自有网站上登记的同一房源2条记录都写有地番「荒川5丁目42-12」。由于价格、收益率、土地面积、建筑面积、建成年月、总户数完全一致，我们确认为同一房源，并用国土地理院地址API将该地番坐标化。 在路线价图46019上，42番街区可唯一确定为西邻区立荒川五丁目公园(41番)、南接京成本线、西北有520C交叉口的街区。41番、43番、44番、45番的位置关系也与此吻合。取得的外观照片是隔着修剪绿篱拍摄的，这也佐证了宅地与公园相接的判定。

我们采用了与42番街区东北〜东侧相接的区划道路的420C(420,000日元/㎡)。荒川5丁目横跨图46019和46027，但46027一侧是明治大道沿线的商业带(940C〜1,000C)，5丁目本体几乎都在46019内。该图上的区划道路价格带为420C〜520C、最频值460C〜470C，因此我们采用了保守的下限值。 灵敏度方面：450C为91.65%，相邻的490C为99.79%，西北的520C为105.90%。采用值是町丁内的最低值、不存在更低的路线，因此无论采用哪条路线都不会低于80%。不过，达到积算80%所需的路线价为392,814日元/㎡，采用的420,000日元/㎡仅高出6.9%，余地并不大，这一点需要坦率说明。南侧京成本线沿线的510C、西北的520C、尾竹桥大道和明治大道沿线的900C级别等干线・商业带均未采用。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年360,000日元、令和7年390,000日元、令和8年420,000日元。包括42番周边在内，荒川5丁目所有路线的借地权比例符号都是C(70%)。

刊登来源的3张照片全部是室内(浴室、厨房、卫生间)，完全没有外观和前方道路。因此我们搜索了经办公司的自有网站，通过价格、收益率、土地面积、建筑面积、建成年月、总户数的完全一致确认了同一房源，取得了1张外观照片和1张户型图。 外观为白色壁板的木结构2层独立建筑，二层设有供4户使用的外部阳台和公共走廊。可见范围内没有挡土墙、土留和上行台阶，地面平坦。但修剪的绿篱部分遮挡了建筑基部，因此我们用国土地理院1米激光测量数据实测了宅地及周边7个点：标高1.9〜2.3米，半径约80米内的最大高差为0.4米。这是荒川低地的平坦冲积地，不存在米级挡土墙或高低差的空间。

考虑到车站附近66.8㎡的土地和84.76㎡的建筑面积，我们重点确认了连栋(共用墙长屋)的问题。北侧邻家是奶油色砂浆2层建筑，两栋的屋檐线各自独立断开，之间可见天空并立有一根电线杆。南侧本房源的阳台以竖框收尾，其右端有独立的落水管下行，而邻家的外墙面错开后退、屋檐高度也不同。两侧都没有共用墙壁，判定为独立建筑。 另一方面，前方道路本身在任何照片中都没有拍到，接道的方位、宽度、后退的有无都无法通过照片确认。

我们将土地66.8㎡全额作为有效宅地面积，理由有三点。刊登来源的「信息阅读说明」明确写有「土地面积显示的是扣除私道后的土地面积」；经办公司自有网站的登记中私道负担面积也为空；外观照片中没有杆状通道和纵列停车，路线价图上宅地也位于整形街区内侧。两个网站都没有倾斜部分的记载，标高实测的高差也仅为最大0.4米。

土地权利为所有权，位于市街化区域。用途地域在不同信息源之间存在分歧，一处记为「准工业地域」、另一处记为「邻近商业地域」，且所有信息源都未记载建蔽率和容积率。接道状况栏也为空白，方位、宽度、后退的有无均不明。任何地方都没有关于不可重建、但书道路、崖条例、借地的记载。总户数4户、延床84.76㎡，因此不适用东京都建筑安全条例第5条(对10户以上或超过300㎡的长屋要求3米宅地内通道的规定)。