【積算83.2%】東京都杉並区・上井草駅 徒歩5分の土地

接道状況の欄は「-」で空欄でしたが、掲載の区画図から接道条件を確定できました。西側の幅員約7.25mの道路に対し、幅約2.0m・長さ約14.6mの路地状部分で接道する敷地延長(旗竿地)です。 竿の面積は区画図をピクセル計測して求めました。幅員7.25mを基準に縮尺1.63px/mを出して全体形状を復元すると、北辺に沿う幅2.0m×長さ約14.6mの帯(約29.6㎡)と本体約12.65m×12.31m(約155.7㎡)で合計約185㎡となり、掲載の192.52㎡(公簿)とほぼ一致します。つまり192.52㎡は竿を含んだ面積なので、竿29.2㎡を控除して有効宅地163.32㎡としました。区画図では竿部分だけが斜線ハッチと「通路協定締結可」の注記で本体と描き分けられており、これも根拠になります。判断が分かれる部分なので両方示すと、控除した場合の積算は83.2%、192.52㎡が本体のみで竿が別筆なら控除不要で98.1%です。代表値には保守側の控除ありを採りました。

建てられる建物に制限があります。東京都建築安全条例第3条により、路地状部分だけで道路に接する敷地は、路地状部分の長さが20m以下なら幅員2m以上が必要です(延べ面積200㎡以下の一戸建てに限る)。本件は長さ約14.6m・幅約2.0mでぎりぎり適合し再建築はできますが、これは容積率100%×192.52㎡=延床192.52㎡が200㎡未満であることに依存して成立しています。長屋・共同住宅や延べ面積200㎡超の計画は幅員3m以上が必要となり、この土地では組めません。実質的に一戸建て専用の土地です。 また物件概要の「条件等」は「建築条件付き」です。一定期間内に売主指定の建築会社と建築請負契約を結ぶことが条件で、土地だけを買うことはできません。アピール欄には「建築条件外しはご相談下さい」とあり、条件を外せるかは交渉次第です。

物件の位置は、掲載HTMLに入っている物件座標を起点に、国土地理院のアドレスAPIで井草五丁目1番から19番までの代表点を全件座標化して較正しました(掲載HTMLのもう一組の座標は上井草駅・西荻窪駅の駅座標なので使っていません)。物件は16番の南西約48m・17番の東約71mにあり、路線価図43004の東端と43005の西端が重なる境界上に位置します。同じ図の上にある13番・14番(経度が同一)と10番から縮尺を独立に2通り求め、いずれも約1.63px/mで一致することを確認しました。

接する路線の候補は2本あります。43004側の南北路線が410D、43005側の東西路線が400Dで、保守側の400D(400,000円/㎡)を代表値に採りました。周辺の帯は16・17・9・8・15番の一帯で390Dから410D、北西の広い道路が470C、西寄りの井草5丁目西部が360Dから390D、北側の幹線が440Dです。 感度は、410Dを採れば85.3%、390Dを採っても81.1%で80%を維持します。積算80%に届くのに必要な路線価は384,521円/㎡(有効163.32㎡基準)で、380D以下を採った場合のみ79.1%となりますが、380D以下の帯は物件位置から200m以上西にあり該当しません。3年分は同じ図の同じ路線を追い、令和6年350,000円 → 令和7年370,000円 → 令和8年400,000円。借地権割合の記号は周辺一帯すべてD(60%)です。倍率地域でも区画整理施行区域でもありません。

現地写真5枚(外観2方向×3枚・西側前面道路2枚)と区画図をすべて確認しました。敷地の周囲の境界は、北西側が万年塀(プレキャストコンクリート板塀)、東側の隣地(賃貸アパート)がブロック2段(約0.4m)とメッシュフェンス、北側と南側がブロック塀3〜4段(約0.6〜0.8m)です。いずれも壁の左右で地盤が同レベルで、土留めとしては機能していない目隠し塀・境界塀でした。土留め高の推定は約0.1〜0.4mで、ブロックの横目地の段数と、北側境界の向こうに駐車している車のタイヤ接地面が敷地側の地盤とほぼ同レベルに見えることでクロスチェックしています。 前面道路と通路の取り合いは、側溝とコンクリート犬走りを挟んでフラットに連続し段差はゼロです。階段は一切なく、通路はアスファルト舗装の平坦なアプローチでした。更地は全面平坦で、養生シートや切土斜面もありません。

地形を国土地理院の1mレーザ測量データで裏付けました。物件中心・竿の中間・前面道路・道路の対岸・東西南北の隣地の計12点を実測したところ、標高は49.0mから49.6mに収まり全体の高低差は0.6m。物件中心49.4mに対し前面道路が49.0mで差は0.4mでした。1m級の段差が存在しないことが、写真判定とは独立に裏付けられています。