【积算83.2%】东京都杉并区・上井草站步行5分钟的土地

接道状况栏为「-」，但通过区划图确定了接道条件。该地块通过宽约2.0米、长约14.6米的通路部分与西侧宽约7.25米的道路相接，是旗杆地。 我们从区划图上测量了杆部。以7.25米的道路宽度导出1.63px/m的比例尺并复原轮廓后，沿北边有宽2.0米×长约14.6米的条带(约29.6㎡)，加上本体约12.65米×12.31米(约155.7㎡)，合计约185㎡，与登记的192.52㎡基本吻合。因此192.52㎡包含杆部，我们扣除29.2㎡得出有效宅地163.32㎡。区划图上只有杆部标有斜线阴影和「可签订通路协定」的注记，与本体分开描绘，这也是佐证。由于这是判断存在分歧的部分，两个数字并列：扣除后积算为83.2%；若192.52㎡仅指本体、杆部为独立地块则无需扣除，为98.1%。代表值采用了保守的扣除方案。

可建造的建筑存在限制。根据东京都建筑安全条例第3条，仅通过通路部分接道的宅地，在通路部分长度20米以下时需要2米以上的宽度，且该规定仅适用于延面积200㎡以下的独栋住宅。本案长约14.6米、宽约2.0米勉强符合，可以重建，但这依赖于容积率100%×192.52㎡＝192.52㎡不足200㎡这一前提。长屋、共同住宅或超过200㎡的方案需要3米宽的通路，在这块土地上无法建造。实质上是独栋住宅专用的土地。 「条件等」栏还写有「附带建筑条件」：需要在一定期间内与卖方指定的建筑公司签订建筑承包合同，无法只购买土地。刊登的宣传栏中写有「解除建筑条件请咨询」，能否解除取决于协商。

我们以刊登HTML中嵌入的物件坐标为起点，用国土地理院地址API将井草五丁目1番至19番的全部街区代表点坐标化后进行校准(同一HTML中的另一组坐标是上井草站和西荻洼站的车站坐标，未采用)。物件位于16番西南约48米、17番以东约71米，处于图43004东端与图43005西端重叠的交界处。我们用共享同一经度的13番和14番、以及10番，独立地用两种方法求出比例尺，结果都约为1.63px/m。

相接的路线有2条候选：43004一侧的南北路线为410D，43005一侧的东西路线为400D。我们采用了保守的400D(400,000日元/㎡)。周边的价格带在16、17、9、8、15番一带为390D〜410D，西北较宽的道路为470C，井草5丁目西部为360D〜390D，北侧干线为440D。 灵敏度方面：410D为85.3%，即使390D也有81.1%，维持在80%以上。以163.32㎡为基准，达到积算80%所需的路线价为384,521日元/㎡，只有采用380D以下时才会以79.1%不达标，而380D以下的价格带位于物件以西200米以上，不适用。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年350,000日元、令和7年370,000日元、令和8年400,000日元(43004一侧为360D→390D→410D)。周边一带的借地权比例符号全部为D(60%)。既不是倍率地区，也不是区划整理施行区域。

我们下载并目视了全部5张现场照片(两个方向的外观3张、西侧前方道路2张)和区划图，确认了整个周边。西北侧边界为预制混凝土板围墙；东侧与邻地(出租公寓)的边界为2层砌块(约0.4米)加网格围栏；北侧和南侧边界为3〜4层砌块围墙(约0.6〜0.8米)。所有围墙两侧的地面都处于同一水平，属于遮挡围墙和边界围墙，不具备挡土功能。挡土高度推定为约0.1〜0.4米，通过砌块横向接缝的层数，与停在北侧边界外的车辆轮胎接地面与宅地一侧地面基本同高这一点交叉核对。 道路面与通路面隔着边沟和混凝土散水平接，完全没有台阶，也没有阶梯，通路是沥青铺装的平坦通道。更地全面平坦，没有养护布和切土斜面。

我们用国土地理院1米激光测量数据佐证了地形，实测了12个点：物件中心、杆部中间、前方道路、道路对岸，以及东西南北的邻地。全部落在49.0米至49.6米之间，整体幅度仅0.6米，物件中心49.4米对前方道路49.0米，相差0.4米。这与照片判定相互独立地佐证了不存在米级的高低差。