【積算108.7%】東京都八王子市・北八王子駅 徒歩13分の土地

位置は座標較正で確定させました。掲載HTMLに入っている物件マーカーの座標を起点に、路線価図55059の上にある大和田町1丁目7番から13番までの街区番号7点を拡大して読み取り、国土地理院のアドレスAPIで得た各番の座標とアフィン較正しています(残差2〜10m、縮尺は約1.03m/pt=およそ1:2900、北はほぼ上向き)。図番号をまたぐ外挿はしていません。 その結果、物件は14番の街区に落ち、13番・5番・15番に隣接します。北原国際病院(大和田町1-7-23)まで直線約109mとなり、掲載の道路距離195mと整合しました。

八王子市は路線価の付いていない倍率地域が混在するため、最初にその確認をしました。図55059と55049の大和田町1丁目は全街区の接面道路に路線価が付されており、倍率地域の表示はありません。 周辺の区画道路の帯は160Dから175Dで、最頻値の160D(160,000円/㎡)を保守側として採りました。感度は、隣の165Dなら112.1%、一段下の155Dでも105.3%、隣接する大和田町2丁目の最低帯150Dでも101.9%です。積算80%に届くのに必要な路線価は117,800円/㎡で、周辺で最も安い大和田町3丁目(図55058)の125D〜130Dを当てても84.9〜88.3%になります。帯の取り違えでは結論が変わりません。3年分は同じ図の同じ路線(南原橋から南東へ延びる道)を目で追い、令和6年150,000円 → 令和7年155,000円 → 令和8年160,000円と毎年5,000円ずつの上昇を確認しました。借地権割合の記号はD(60%)です。

土地86.93㎡(登記)をそのまま有効宅地面積としました。私道は「共有持分112㎡×3/18」と別枠で明記されており、土地面積86.93㎡に私道分は含まれていません。持分が分数で表記されている場合、その私道は独立した筆として存在することを示すため、控除はしていません。 区画図では約9.6m(北)×約9.0m(東西)、南辺が7.3m+2.2mのほぼ整形地で、路地状の竿部分はありません。掲載に傾斜部分の記載もありませんでした。

現地写真2枚と区画図を確認しました。前面(南西)の接道は、道路のアスファルトから敷地のレンガ舗装まで単段の低い段差のみで、ゴム製の段差解消スロープが置かれています。段差は約0.10〜0.15m。玄関ポーチの上がりも1段・約0.15mで、階段接道ではありません。 西側の隣地境界はコンクリートブロック塀です。道路寄りの低い部分は笠木と2〜3段が露出し、その背面(西隣地側)の土面がほぼ笠木のレベルにあります。つまり敷地側の通路面と西隣地の地盤差は約0.5〜0.65m。奥にある高い塀は見付高が1.0〜1.2mありますが、両側の地盤差は0.4〜0.5mで、それを超える高さは目隠し・境界塀として立ち上がっている部分でした。東側は隣地の土間コンクリート駐車場がほぼ同レベルで、境界はレンガ見切り約0.2mのみです。法面・養生シート・切土斜面はいずれもありません。

地形を国土地理院の1mレーザ測量データで裏付けました。物件周辺60m四方を10m間隔で49点測ったところ、標高115.60mから117.00mで、隣接点間の最大差は0.4m。1m級の段差や擁壁は地形として存在しません。売主コメントの「宅地内は高低差のないフラットな地形です」「前面道路との高低差はありません」とも整合します。

土地の権利は所有権、地目は宅地で、借地や定期借地の設定はありません。用途地域は準工業地域で建ぺい率60%・容積率200%、準防火地域です。がけ条例・再建築不可・但し書き道路の記載はいずれもありません。「建築条件はございません」と明記されており、ハウスメーカーや工務店は自由に選べます。設備は公営水道・本下水。古家があるため解体費を見込む必要があります。取扱は東急リバブル(株)八王子センター、取引態様は仲介、情報提供日は2026年8月29日です。