【积算108.7%】东京都八王子市・北八王子站步行13分钟的土地
物业概要
| 所在地 | 东京都八王子市大和田町1丁目 |
| 最近车站 | JR八高线 北八王子站 |
| 步行 | 步行13分钟 |
| 积算比例 | 108.7%积算 108.7% |
| 价格 | 1,280万日元 |
| 物业类型 | 土地 |
| 土地面积 | 86.93㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 1,280万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,390万日元 |
| 建筑积算价格 | - |
| 积算价格合计 | 1,390万日元 |
| 物业价格 | 1,280万日元 |
| 积算比例 | 108.7% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥160,000/㎡ × 土地面积 86.93㎡
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +6.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 150,000 | — |
| 2025年 | 155,000 | +3.3% |
| 2026年 | 160,000 | +3.2% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
八王子市混有不公布路线价的倍率地区，因此我们首先确认了该地是否标有路线价。随后通过街区编号与坐标的校准将位置确定到14番街区，并根据私道持份的表记方式确定了面积的处理方法。
尚未确认的事项
- 前方为宽4.5米的私道，宅地与其相接的间口仅约2.2米。这勉强满足建筑基准法2米的接道义务，但可能对施工车辆进入和将来的重建造成制约。
- 刊登中没有说明该私道是位置指定道路(42条1项5号)还是42条2项道路，也没有明示其属于基准法上的道路。道路种别需要向行政窗口确认。
- 旧屋的结构、延床面积、建成年月均未刊登。虽然建筑积算按0日元处理，但拆除费用的估算需要确认结构和规模。
- 私道为单独记载的共有持份112㎡×3/18，因此未做面积扣除。持份的内容以及通行、挖掘承诺是否已取得，需要在重要事项说明中确认。
- 由于用途地域为准工业地域，周边可能存在工厂和仓库。卖方称其为「准工业地域中的安静住宅区」「周边是低层住宅的街景」，但建议在现场确认周边环境。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于东京都八王子市大和田町1丁目、JR八高线"北八王子"站步行13分钟的售地(带旧屋)，售价1,280万日元。土地86.93㎡(26.29坪・登记)，销售1区划。所有权，准工业地域，建蔽率60%、容积率200%，准防火地域。没有建筑条件，可自由选择住宅厂商或工务店。
积算评估为108.7%。令和8年度继承税路线价为160,000日元/㎡(路线价图55059)，乘以土地86.93㎡得1,390万日元，超过1,280万日元的售价。旧屋没有刊登结构、延床面积和建成年月，因此建筑积算价格按0日元计算，需另行预留拆除费用。路线价每年上涨5,000日元：令和6年150,000日元、令和7年155,000日元、令和8年160,000日元。
位置通过坐标校准确定。以刊登HTML中的物件标记坐标为起点，放大读取路线价图55059上大和田町1丁目7〜13番的7个街区编号，并与国土地理院地址API取得的各番坐标进行仿射校准(残差2〜10米，比例尺约1.03米/pt)。结果物件落在14番街区，到北原国际医院直线约109米，与刊登的道路距离195米吻合。
周边区划道路的价格带为160D至175D，我们采用了最频值160D作为保守值。灵敏度方面：相邻的165D为112.1%，下一档155D为105.3%，即使采用相邻大和田町2丁目的最低档150D也有101.9%。达到积算80%所需的路线价为117,800日元/㎡，即使套用周边最便宜的大和田町3丁目的125D〜130D也有84.9〜88.3%。任何合理的价格带都不会改变结论。八王子市混有倍率地区，我们做了确认：大和田町1丁目所有街区的接面道路都标有路线价，不属于倍率地区。
关于面积：私道以「共有持份112㎡×3/18」单独记载，不包含在86.93㎡内。分数持份的表记方式表明私道作为独立地块存在，因此未做扣除。区划图显示约9.6米×9.0米的近似整形地，没有旗杆状的杆部。
我们查看了2张现场照片和区划图。从前方道路到宅地只有一级低台阶，上面铺有橡胶坡道，高差约0.10〜0.15米；玄关门廊也只有一级台阶，不属于台阶接道。西侧边界有砌块围墙，但宅地与邻地的地面高差为0.4〜0.65米，超出部分是作为遮挡立起的。东侧与邻地的混凝土停车地坪基本同高。用国土地理院1米激光测量数据在60米见方实测49个点，结果为115.60〜117.00米，相邻点间最大差0.4米，地形上不存在米级的落差。
需要注意的是，前方为宽4.5米的私道，而宅地与其相接的间口仅约2.2米，勉强满足2米的接道要求。这可能对施工车辆进入和将来的重建造成制约。此外，刊登中也没有说明这条私道是位置指定道路还是42条2项道路。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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