【積算135.2%】東京都板橋区・中板橋駅 徒歩8分の戸建

現地写真が1枚もありません。掲載の唯一の画像は間取り図で、外観・前面道路・敷地の写真はゼロです。取得に失敗したのではなく元からないことを確認しました。掲載元の物件画像は1枚だけで連番の他の画像はいずれも存在せず、仲介の自社サイトにも同じ間取り図1枚のみ、athomeは板橋区仲町の掲載が0件、SUUMOと楽待の板橋区一覧にも該当がありませんでした。 したがって擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道、法面、そして連棟(棟割長屋)かどうかが、いずれも判定できていません。

土地52.95㎡・築59年・中板橋駅至近の密集市街地という条件は、連棟を強く疑うべきものです。ただし外観写真がないため、縦樋・電力量計・引込管・基礎の切れ目による独立か連棟かの判別ができません。 間取り図から言える間接的なことだけ記します。東西に細長い短冊形で、1階の東側外壁は北端の洗面・洗濯室に窓が1か所あるのみで残り約85%が無開口、西側外壁もトイレ脇に小窓1か所のみで浴室・押入・キッチン部は無開口、2階は東西両側とも全長が無開口で採光は南北の短辺のみです。東西に建物が近接する狭小敷地の典型ですが、東西どちらの長辺にも小窓が1か所ずつ存在する点は完全な戸境壁とは整合しにくく、連棟と断定はできません。掲載側は総戸数1戸・1LDK×1戸の戸建てとして扱っています。

写真の代わりに地形を調べました。仲介の地図から取得した座標(国土地理院の逆ジオコードで板橋区仲町と確認。ただし掲載住所が町名までのため町レベルの代表点です)を中心に、1mレーザ測量データで24m四方を3mピッチで実測しました。標高は24.40〜25.50mで、隣接する3m間の最大高低差は0.30m。北東へ約1.1m/24m(勾配約4.5%)の緩やかな一様傾斜のみで、1m級の段差や崖を示す不連続は一切検出されませんでした。1m級の段差なら埋没しない解像度のデータなので、擁壁・接道段差・法面については消極的ながら否定材料になります。

仲町は路線価図が4面の接合点にまたがるため、仲町を含む5面(47082/47088/47089/47095/47096)すべての仲町部分の区画道路を読み取りました。中心部の47088は450Dから570D、北端の47089は440Dから550D、南端の47095は470Dから540D、東部の47096は490Dから660Dです。幹線沿いの570C・660Dおよび大山商店街(ハッピーロード大山)側の700Cから1,670Bは商業地なので代表値から除外しました。 代表値は47088の最頻値帯の保守側にあたる480D(480,000円/㎡)としています。3年分は同じ図で複数の路線を目で追って対応づけました。第28ブロック南側の道路が令和6年400D→令和7年440D→令和8年480D、第46ブロックの南北道路が400D→440D→490D、第21ブロックが400D→440D→480Dと、いずれも同じ推移です。借地権割合の記号は3年ともDでした。

所在地が町名までの公開で地番が分からないため、位置の特定には限界があります。ただし仲町全体の区画道路の帯は440,000円/㎡から550,000円/㎡で、積算80%に届くのに必要な路線価は284,042円/㎡です。帯の最低値440,000円/㎡でも123.93%、上限550,000円/㎡なら154.91%になります。物件が仲町のどの区画にあっても、また代表値の採り方が上下しても結論は変わらないため、地番注記による座標較正までは行っていません。 参考までに、仲介の地図座標から中板橋駅まで約590m(徒歩7.4分)、大山駅まで約600mで掲載の徒歩8分・9分と整合するため、物件は仲町の南寄り(中板橋駅と大山駅の中間)にある公算が高いとみています。

土地の権利は所有権(掲載元と仲介の自社サイトで一致)、用途地域は第一種住居地域、市街化区域で区画整理地でも倍率地域でもありません。建ぺい率60%・容積率300%。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地の記載はいずれもありません。借地権割合の記号はDです。 一方で確認できていない点が2つあります。ひとつは接道状況の欄が空欄で、前面道路の方位・幅員の記載が掲載元にも仲介の自社サイトにも一切ないこと。もうひとつは、延床63.58㎡を2階で割ると31.79㎡で建ぺい率の上限31.77㎡とほぼ一致するものの、間取り図では2階の北側が屋根で1階より小さいため1階の床面積は31.79㎡を超える公算が高く、1967年築の既存不適格(建ぺい率超過)にあたる可能性があることです。