【积算135.2%】东京都板桥区・中板桥站步行8分钟的独栋

没有任何现场照片。刊登中唯一的图片是户型图，完全没有外观、前方道路和宅地的照片。我们确认这并非获取失败：图片URL的连番除该文件外均不存在，经办中介的自有网站也是同一张户型图，athome在仲町没有任何刊登，SUUMO和另一门户网站的板桥区页面中也没有该房源。 因此挡土墙及其挡土高度、与前方道路的高低差、台阶接道、法面，以及是否为连栋(共用墙长屋)均无法判定。

土地52.95㎡、房龄59年、位于中板桥站附近的密集市区——这正是应当怀疑连栋的典型条件。但由于没有外观照片，无法通过落水管、电表、引入管、基础的断口来判别独立还是连栋。 只能提供从户型图得到的间接观察。这是东西细长的条形。一层东侧外墙仅在北端有一处供洗面室使用的窗户，其余约85%无开口；西侧外墙也只有卫生间旁的一处小窗，浴室、壁橱、厨房部分无开口。二层两侧外墙全长无开口，采光仅靠南北短边。这是两侧建筑紧邻的狭小宅地的典型形态，不过两条长边各有一处小窗这一点与完整的界墙不太吻合，因此无法下定论。刊登方将其记载为总户数1户、1LDK×1户的独栋住宅。

作为照片的替代，我们查看了地形。以中介嵌入地图中取得的坐标(经逆地理编码确认为板桥区仲町，但由于所在地只公开到町名，这是町级代表点而非地番位置)为中心，用国土地理院1米激光测量数据以3米间距实测了24米见方。标高为24.40至25.50米，3米间距的相邻点间最大差0.30米，仅有向东北约1.1米/24米(约4.5%)的均匀坡度。任何位置都没有出现表示米级落差、崖或挡土墙的不连续。以这个分辨率米级落差不会被掩埋，因此这可以否定挡土墙、道路落差和法面的存在——尽管只是消极意义上的。

仲町位于4张路线价图的接合点，因此我们读取了涵盖仲町的全部5张图(47082、47088、47089、47095、47096)中的仲町部分。中心的图47088为450D至570D，北端的47089为440D至550D，南端的47095为470D至540D，东部的47096为490D至660D。干线沿线的570C、660D以及大山商店街(Happy Road大山)一侧的700C至1,670B都是商业用地，已从代表值中排除。 我们采用了480D(480,000日元/㎡)，即刊载区立仲町地域中心和板桥区役所仲町区民事务所的图47088中最频值档的保守端。3年份数据通过在同一图上追踪多条路线对应：第28街区南侧的道路为令和6年400D、令和7年440D、令和8年480D；第46街区的南北道路为400D、440D、490D；第21街区为400D、440D、480D——推移完全一致。3年的借地权比例符号都是D。

由于所在地只公开到町名、没有地番，位置的确定存在极限。但仲町全域的区划道路价格带为440,000至550,000日元/㎡，而达到积算80%所需的路线价为284,042日元/㎡。即使最低档也有123.93%，上限则为154.91%。无论物件位于仲町的哪个区划、无论代表值如何取舍，结论都不会改变，因此我们没有进行到地番注记的坐标校准。 供参考，从中介的地图坐标到中板桥站约590米(步行7.4分钟)、到大山站约600米，与刊登的8分钟、9分钟吻合，由此推测物件位于仲町南侧、两站之间的位置。

土地权利为所有权(刊登与中介自有网站一致)，用途地域为第一种住居地域，位于市街化区域，既非区划整理地也非倍率地区。建蔽率60%、容积率300%。没有关于不可重建、但书道路、崖条例、借地的记载。借地权比例符号为D。 有两点无法确认。接道状况栏为空白，刊登和中介自有网站都没有道路的方位和宽度记载。以及延床63.58㎡除以2层为31.79㎡，与建蔽率上限31.77㎡几乎相等；由于户型图显示二层北侧在屋顶下方后退，一层面积很可能超过31.79㎡，这或许属于早于现行规定的既存不适格建筑。