【積算87.2%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩19分の戸建

大字小堤は路線価図6面(26012/26016/26017/26018/26023/26024)にまたがり、面積の大半が「倍率地域」表示、つまり市街化調整区域です。倍率地域には路線価が付されていないため積算が計算できません。 ただし掲載の都市計画欄が「市街化区域」、用途地域が「第二種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)」と明記されています。倍率地域には用途地域の指定がないので、この2欄が両立する時点で倍率地域は排除されます。対象地は路線価が付された市街化区域のポケットに所在すると確認できました。

小堤の市街化区域は2つのポケットだけです。ひとつはファミリータウン春日という分譲地(地番38番台・62番台、図26017右下・26023右・26024左上)で89Dから90D。もうひとつは鶴ヶ島駅寄りの北西ポケット(地番899・900・240〜245番台、図26016)で93Dから98D、周辺は100Dです。 対象地は掲載の徒歩分数(霞ヶ関19分・鶴ヶ島27分)から前者と判定しました。後者は鶴ヶ島駅から直線198mの地点を含み、鶴ヶ島まで徒歩3分相当になってしまうため掲載と矛盾します。ポケット内は89Dと90Dがほぼ半々なので、保守側に倒して最頻値の下限である89,000円/㎡を代表値に採りました。

感度を確認しました。89,000円/㎡で87.2%、隣の90Dを採っても88.1%、仮に北西ポケットの93Dなら91.1%、100Dなら97.9%です。小堤の市街化区域に付された路線価は最も安いところで89,000円/㎡であり、積算80%に届くのに必要な81,696円/㎡をどの帯でも上回ります。前年の88,000円でも86.2%、前々年の86,000円でも84.2%なので、帯の取り違えや年度の違いでも結論は変わりません。 位置の特定では、掲載HTMLに物件座標が入っておらず、含まれている座標は2件とも駅のもの(鶴ヶ島駅と霞ヶ関駅)だったので使いませんでした。代わりに路線価図上の地番注記を国土地理院のアドレスAPIで座標化して較正し、当該分譲地が小堤62番地にあたることを確定しています。3年分は同じ図の同じ地番注記(62-199・62-222・62-267)の同じ路線を目で追いました。借地権割合の記号は全路線Dです(近接する図26012に多い83Eから91Eは鶴ヶ島市上広谷・五味ヶ谷であって小堤ではありません)。

外観8枚と駐車場2枚をすべて取得して目視しました(通常の抽出では3枚しか拾えなかったため、HTMLの画像一覧から手動で全件ダウンロードしています)。敷地の周囲すべてを確認した結果、土留め高1m以上の擁壁・段差・階段接道はいずれもありませんでした。 南側の玄関側は、境界がレンガ調の化粧縁石と植栽帯で、道路のエプロンとの地盤差は約0.15〜0.3m。玄関へは約3段で総上がりは0.4〜0.5mです。測定は門柱脇のレンガ塀の横目地を数えた値(9〜10段×約6.7cm=約0.6〜0.7m)と、玄関ドア高200cm・ステップの蹴上約15cmの2つの基準でクロスチェックし、幅の上限を採っても境界の土留め高は約0.3m止まりでした。門柱脇のレンガ塀(0.6〜0.85m)は目隠しの化粧塀で、左右の地盤が同レベルのため土留めとしては機能していません。西側道路は低いコンクリート縁石の上に伸縮門扉とフェンスで敷地はほぼ同レベル(0.2〜0.3m)、東側隣地は白メッシュフェンスの下端が低い基礎のみ、北側の駐車場はアスファルトで隣地と同レベルです。

ひとつ誤認しやすい点を書いておきます。写真の右手にガードレール付きのコンクリート擁壁が写っていますが、これは道路面を挟んだ反対側の斜面にある別敷地のもので、この物件の境界ではありません。拡大して確認しています。 地形は国土地理院の標高データで分譲地一帯を7点サンプルし、19.1〜22.7m・約400mスパンで勾配0.9%の緩やかな台地であることを確認しました。1m級の段差はなく、写真の判定と整合します。法面・養生シート・旗竿地はいずれもありません。

土地の権利は所有権、市街化区域・第二種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、地目は宅地です。接道は西9.0m公道・北9.0m公道の二方道路に接する北西角地。二方向とも9m級の幅員があり、角地補正が効くタイプで建ぺい率の角地緩和も期待できます。私道負担なし、セットバックの記載もありません。再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差・43条但し書き・借地の記載はいずれもなく、備考は「契約不適合責任免責」のみです。現況は空家、引渡時期は相談、取引態様は専任媒介。上水道・下水道・都市ガス完備で、駐車場はカーポート付きの2台分です。