【积算87.2%】埼玉县川越市・霞关站步行19分钟的独栋

大字小堤横跨6张路线价图(26012/26016/26017/26018/26023/26024)，面积的大部分标示为「倍率地区」，即市街化调整区域。倍率地区没有标注路线价，因此无法计算积算。 不过刊登的都市计划栏明确记载为「市街化区域」，用途地域为「第二种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)」。倍率地区没有用途地域的指定，因此这两栏并存的时点上倍率地区即被排除。可以确认对象地位于已标注路线价的市街化区域口袋之内。

小堤的市街化区域只有2个口袋。一个是名为Family Town春日的分售地(地番38号台・62号台，图26017右下・26023右・26024左上)，为89D至90D。另一个是靠近鹤岛站的西北口袋(地番899・900・240〜245号台，图26016)，为93D至98D，周边为100D。 我们从刊登的步行分钟数(霞关19分钟、鹤岛27分钟)判定对象地属于前者。后者包含距鹤岛站直线198米的地点，相当于到鹤岛步行3分钟，与刊登内容矛盾。口袋内89D与90D各占约一半，因此倒向保守侧，采用最频值的下限89,000日元/㎡作为代表值。

我们确认了敏感度。89,000日元/㎡为87.2%，采用相邻的90D也有88.1%，若为西北口袋的93D则为91.1%，100D则为97.9%。小堤市街化区域所标注的路线价最低处也有89,000日元/㎡，任何价格带都高于达到积算80%所需的81,696日元/㎡。前一年的88,000日元为86.2%、前两年的86,000日元为84.2%，因此价格带的误取或年度的差异都不会改变结论。 在位置确定方面，刊登HTML中没有物件坐标，所含的2处坐标都是车站的(鹤岛站与霞关站)，因此未采用。取而代之，我们用国土地理院的地址API将路线价图上的地番注记坐标化以进行校准，确定该分售地对应小堤62番地。3年份数据是在同一张图上，依同样的地番注记(62-199・62-222・62-267)用肉眼追踪同一条路线得出的。借地权比例符号所有路线均为D(邻近的图26012中常见的83E至91E属于鹤岛市上广谷・五味谷，并非小堤)。

我们取得并目视了外观8张和停车场2张的全部照片(通常的抽取只能获得3张，因此从HTML的图片一览中手动下载了全部文件)。查看宅地周围全部之后，挡土高1米以上的挡土墙、落差、台阶接道均不存在。 南侧玄关一侧的边界是砖纹装饰路缘石和植栽带，与道路裙边的地盘差约0.15〜0.3米。到玄关约3级台阶，总上升为0.4〜0.5米。测量用两个基准做了交叉核对：数门柱旁砖墙的水平砖缝(9〜10层×约6.7厘米＝约0.6〜0.7米)，以及玄关门高200厘米、台阶踢面约15厘米，即使取幅度上限，边界处的挡土高也止于约0.3米。门柱旁的砖墙(0.6〜0.85米)是遮挡用的装饰墙，左右地盘同高，不具备挡土功能。西侧道路是在低矮混凝土路缘石上设伸缩门扉和围栏，宅地基本同高(0.2〜0.3米)；东侧邻地只有白色网状围栏下端的低矮基础；北侧停车场为沥青，与邻地同高。

有一点容易误认，在此记录。照片右侧出现带护栏的混凝土挡土墙，但它属于隔着路面对面斜坡上的另一宗地，并非本物件的边界。我们已放大确认。 地形方面，用国土地理院的标高数据对分售地一带取样7点，确认为19.1〜22.7米、约400米跨度内坡度0.9%的平缓台地。不存在米级落差，与照片的判定一致。法面、养护布、旗杆地均不存在。

土地权利为所有权，位于市街化区域・第二种低层住居专用地域，建蔽率50%・容积率100%，地目为宅地。接道为西侧9.0米公路、北侧9.0米公路的两面道路，属西北角地。两个方向都有9米级宽度，属于角地修正生效的类型，也可期待建蔽率的角地放宽。无私道负担，也没有后退的记载。不可重建、崖条例、挡土墙、高低差、43条但书、借地的记载均不存在，备注仅有「契约不适合责任免责」一项。现状为空屋，交付时期面议，交易形态为专任媒介。上水道・下水道・城市燃气齐备，停车位为带车棚的2台。