【積算87.1%】埼玉県川口市・鳩ヶ谷駅 徒歩18分の戸建

埼玉高速鉄道「鳩ヶ谷」駅から徒歩18分、埼玉県川口市大字安行慈林に出た3,699万円の新築戸建てです。土地65.68㎡(公簿)・建物112.06㎡、木造3階建て4LDK、2026年10月完成予定。現況は建築中で、引渡しは2026年10月の指定です。

積算評価は87.1%でした。内訳は土地が755万円、建物が2,465万円で、合計3,221万円になります。相続税路線価は令和8年分で115,000円/㎡(路線価図28103)。建物は木造の再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数22年で計算し、新築なので残存22年が満額で乗ります。路線価は令和6年105,000円 → 令和7年110,000円 → 令和8年115,000円と、2年で9.5%上がっています。

所在地が「大字安行慈林」という大字表記なので、まず市街化調整区域の倍率地域でないかを確認しました。掲載の都市計画欄は「市街化区域」、用途地域は「第一種住居」で、倍率地域には用途地域の指定がないため倍率地域は排除されます。

地番までは公開されていないため、位置は多辺測量で絞り込みました。SUUMO掲載の周辺施設6点の距離(鳩ヶ谷駅1,440m・慈林小学校800m・マルエツ安行慈林店400m・安行保育所300m・翠ケ丘幼稚園400m・安行慈林南公園350m)を、OpenStreetMapで得た各施設の実座標に対してフィットさせています。掲載距離は道路距離なので直線距離への係数も同時に推定したところ、係数0.86・残差25mで1点に収束しました。係数を1.0に固定すると残差168mで発散するので、掲載値が道路距離であることもこれで裏が取れています。国土地理院のアドレスAPIで同じ地点は地番46・120・61・41・26のブロック代表点と34mで一致しました。

なお掲載HTMLに入っている緯度経度は使っていません。athome側の物件座標欄は空で、HTML中の座標は鳩ヶ谷駅のものでした。SUUMOの地図座標は鳩ヶ谷駅から直線1,794mとなり掲載の1,440mと矛盾するため、町の概略点とみなして採用していません。

代表値は115Dを採りました。当該ブロックを囲む区画道路は3年とも同一路線として追跡でき、令和6年105D・令和7年110D・令和8年115Dで一貫しています。図28103の安行慈林側の帯は95Dから135Dですが、95Dは行き止まり区画、135Dは県道金明町鳩ヶ谷線の幹線値なのでいずれも代表値から外しました。大字安行慈林は7面の路線価図にまたがり、全体では88Dから140Dです。積算割合は115Dで87.1%、隣接の110Dで86.2%、図28103内の最低95Dで83.5%、大字全体の最低88Dを採っても82.3%で、いずれも80%を割りません。借地権割合の記号は一帯すべてDです。

写真については、athome側は間取り図1枚だけで現地写真がありません(JSON上も写真なしのフラグが立っています)。そこで他サイトを当たったところ、SUUMOに同一物件の掲載があり、現地外観2枚と前面道路を含む現地写真2枚を1440ピクセルで取得できました。

前面道路は平坦なアスファルト舗装の公道で、敷地は道路と面一です。敷地側の土間コンクリートが道路面までそのまま続いていて、境目は側溝のグレーチングだけ。高低差は目視で0.1m未満でした。隣地境界も敷地の周囲すべてを確認しています。南東側は木製ルーバーフェンス、北西側は隣家が直接接していて、いずれも壁の両側の地盤が同レベルで土を留めていません。擁壁・石積み・コンクリート土留めは1か所もありませんでした。玄関へ上がる段は基礎立上りの2段程度(0.3mから0.4m)で1m未満です。

国土地理院の5mレーザ測量データでも、敷地の標高5.7m、半径25mで5.5mから6.2m、半径50mで5.0mから6.5m。100m四方の総起伏が1.5m程度の緩勾配だけで、1m級の段差は存在しません。写真判定と一致しています。

なお外観写真は足場と養生シートが掛かった建築中の状態です。完成後の状態は引渡し前の確認が必要になります。

2026年8月30日20時の確認で、掲載元のathomeが掲載終了(404)になっていました。同一物件のSUUMO掲載は生存しているため、当サイトの情報元をSUUMOに切り替えています。価格・面積・完成時期はいずれも変わりません。