【积算87.1%】埼玉县川口市・鸠谷站步行18分钟的独栋住宅

埼玉高速铁道「鸠谷」站步行18分钟、位于埼玉县川口市大字安行慈林的新建独栋住宅，售价3,699万日元。土地65.68㎡(公簿)、建筑112.06㎡，木结构3层4LDK，预计2026年10月竣工。现状为建设中，交付时间指定为2026年10月。

积算评估为87.1%。构成为土地755万日元、建筑2,465万日元，合计3,221万日元。令和8年份继承税路线价为115,000日元/㎡(路线价图28103)。建筑按木结构重置单价220,000日元/㎡、法定耐用年数22年计算，因是新建，剩余22年全额计入。路线价从令和6年105,000日元、令和7年110,000日元到令和8年115,000日元，2年上涨9.5%。

由于所在地是「大字安行慈林」这样的大字表记，我们首先确认了它是否属于市街化调整区域的倍率地区。刊登的都市计划栏为「市街化区域」，用途地域为「第一种住居」；倍率地区没有用途地域的指定，因此可以排除倍率地区。

由于地番未公开，位置通过多边测量缩小范围。我们将SUUMO刊登的周边设施6点的距离(鸠谷站1,440米・慈林小学800米・Maruetsu安行慈林店400米・安行保育所300米・翠丘幼儿园400米・安行慈林南公园350米)，对OpenStreetMap取得的各设施实际坐标进行拟合。由于刊登距离是道路距离，我们同时估算了到直线距离的系数：在系数0.86、残差25米处收敛于一点。若将系数固定为1.0则残差发散至168米，这也印证了刊登值确为道路距离。用国土地理院的地址API，该地点与地番46・120・61・41・26的街区代表点相距34米、彼此吻合。

我们没有使用刊登HTML中的经纬度。athome一侧的物件坐标栏为空，HTML中的坐标是鸠谷站的。另一刊登的地图坐标距鸠谷站直线1,794米，与刊登的1,440米矛盾，因此视为町的概略点未予采用。

代表值采用115D(115,000日元/㎡)。围绕该街区的区划道路在3年份数据中都能作为同一路线追踪：令和6年105D、令和7年110D、令和8年115D，保持一致。

我们也确认了敏感度。图28103安行慈林一侧的价格带为95D至135D，但95D是死胡同街区、135D是县道金明町鸠谷线的干线值，两者都从代表值中剔除。大字安行慈林横跨7张路线价图，全体的价格带为88D至140D。积算比率在115D为87.07%、相邻的110D为86.18%、图28103内最低的95D为83.52%，即使采用大字全体最低的88D也有82.27%，均不低于80%。借地权比例符号一带全部为D。

关于照片，刊登方(athome)只有1张户型图，没有任何现场照片(JSON中也标记为无照片)。我们判断这并非因现状建设中而未拍摄，而是刊登本身就没有，于是查看了其他网站——在SUUMO找到了同一物件的刊登，取得了现场外观2张和含前面道路的现场照片2张(1440像素)。

前面道路是平坦的沥青铺装公路，宅地与道路齐平。宅地一侧的混凝土地坪一直延续到路面，交界处只有边沟格栅，目视高低差不足0.1米。我们确认了宅地周围全部：东南侧是木制百叶围栏，西北侧邻宅直接相接，两侧地盘都同高、没有挡土。挡土墙、石砌、混凝土挡土一处也没有。上到玄关的台阶是基础立起部分的2级左右(0.3至0.4米)，不足1米。

国土地理院的5米激光测量数据显示，宅地标高5.7米，半径25米内为5.5至6.2米，半径50米内为5.0至6.5米。100米见方的总起伏仅约1.5米的缓坡，不存在米级落差。这与照片的判定一致。

另外，外观照片是搭着脚手架和养护布的建设中状态。

在2026年8月30日20时的确认中，来源刊登的athome已下架(404)。同一物件的SUUMO刊登仍然存续，因此本站已将信息来源切换为SUUMO。售价、面积、竣工时间均无变化。