【積算96.5%】千葉県流山市・北小金駅 徒歩15分の新築戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県流山市前ケ崎 |
| 最寄駅 | JR常磐線 北小金駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 96.5%積算 96.5% |
| 価格 | 3,980万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年11月築(築0年) |
| 土地面積 | 136.01㎡ |
| 建物面積 | 109.72㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 3,980万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,428万円 |
| 建物積算価格 | 2,413万円 |
| 積算価格合計 | 3,841万円 |
| 物件価格 | 3,980万円 |
| 積算割合 | 96.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 136.01㎡
- 建物積算価格は運営者による手動評価額です。
- 2026年11月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +20.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 87,000 | — |
| 2025年 | 97,000 | +11.5% |
| 2026年 | 105,000 | +8.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
健美家の掲載画像は間取り図と区画図の2点だけで、現地写真が1枚もありませんでした。2026年11月完成予定の未完成物件のため撮影自体がまだない可能性が高く、写真から判断できることが何もない前提で、区画図と路線価図と標高データで補える範囲を調べた記録です。
確認できていないこと
- 現地写真が1枚もないため、擁壁・前面道路との段差・階段接道・連棟がいずれも未判定です。2026年11月完成予定の未完成物件なので撮影自体がまだない可能性が高く、完成後または現地でのご確認をおすすめします。
- 番地が公開されていないため、路線価は町丁単位での特定にとどまります。前ケ崎は路線価図4面にまたがり、帯は84Dから120Dです。この範囲では積算割合は89.4%から101.7%になります。
- 標高データでは路線価図09271の区画道路沿いは20m以内の高低差が概ね1m未満の平坦な台地ですが、前ケ崎の町の重心付近(坂川側の谷斜面)は60mで15.2mの起伏があります。町全体が平坦なわけではないため、物件そのものの地盤は現地でのご確認が必要です。
- 新築のため建物の積算が満額で乗り、積算の約63%を建物が占めます。土地だけの積算割合は35.9%です。木造の法定耐用年数は22年なので、年数の経過に伴って積算割合は下がっていきます。
- 想定利回りと満室時の年収が掲載されておらず、問い合わせ制です。新築戸建賃貸としての収支は、周辺の賃料水準を別途ご確認ください。引渡し時期も相談となっています。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR常磐線「北小金」駅から徒歩15分、千葉県流山市前ケ崎に出た3,980万円の新築戸建てです。土地136.01㎡(公簿・約41坪)・建物109.72㎡、木造2階建て、2026年11月完成予定。現況は未完成で、引渡し時期は相談です。
積算評価は96.5%でした。内訳は土地が1,428万円、建物が2,414万円で、合計3,842万円になります。相続税路線価は令和8年分で105,000円/㎡(路線価図09271)。建物は木造の再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数22年で計算し、新築なので残存22年が満額で乗ります。路線価は令和6年87,000円 → 令和7年97,000円 → 令和8年105,000円と、2年で20.7%上がっています。
流山市は市街化調整区域が広く残る市なので、まず倍率地域でないかを確認しました。当該住宅地には路線価が付されており、掲載の「市街化区域・第一種住居地域」とも整合します。
前ケ崎は路線価図4面(09014・09015・09267・09271)にまたがります。番地が公開されていないため座標較正はできませんでした(国土地理院のアドレスAPIは前ケ崎の親地番の重心しか返さず、図上の地番注記を較正点に採ると東西方向の符号が反転して整合しなかったため採用していません)。代表値は前ケ崎の住宅地を最も広く収める図09271の区画道路の最頻値105Dを採り、同一路線を3年分目で追いました。
図をまたぐと帯は84D(09015南端・松戸市根木内寄り)から120D(09271北部)まで幅があります。ただし最低値84Dでも積算89.4%、最高値120Dでも101.7%で、どの帯を採っても80%を超えます。代表値の選び方は結論を変えません。借地権割合の記号はDです。
この物件で最も注意していただきたいのは、現地写真が1枚もないことです。掲載の画像は間取り図と区画図の2点だけで、外観も前面道路もありません。2026年11月完成予定の未完成物件なので、現地写真がまだ存在しない可能性が高いとみています。したがって擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道、連棟かどうかは、いずれも判定できていません。
区画図から読み取れたことは記しておきます。前面道路は建築基準法42条1項1号の公道で、幅員は4.500mと4.320m、敷地の北西端で行き止まる形です。敷地はほぼ四角形(西辺11.88m・東辺10.10m・南辺10.602m+2.716m・北辺8.72m)で、道路に接するのは北西端の2.595mのみです。接道長2m以上は満たしています。竿状の通路部分はなく旗竿地ではありません。1項1号道路なのでセットバックも不要です。
地形は国土地理院の5mレーザ測量データで補いました。前ケ崎の住宅地(路線価図09271の区画道路沿いにあたる540番地・673番地の周辺)を60m四方で実測すると起伏はそれぞれ2.7mと3.5mで、20m以内の高低差は概ね1m未満の平坦な台地です。ただし前ケ崎の町の重心付近(坂川側の谷斜面)は60mで15.2mの起伏があり、町全体が平坦なわけではありません。番地が非公開のため、物件そのものの地盤は実測できていません。
新築なので建物の積算価格が満額(2,414万円)で乗り、積算の約63%を建物が占める構成です。木造の法定耐用年数は22年なので、年数の経過に伴って積算割合は下がっていきます。土地だけの積算割合は35.9%です。
想定利回りと満室時の年収は掲載されておらず、問い合わせ制です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。