【積算84.3%】千葉県船橋市・三咲駅 徒歩15分の新築戸建

まず確認したのは倍率地域かどうかでした。同じ船橋市大穴南でも3丁目側は市街化調整区域で、当サイトは2026年8月30日に大穴南3丁目の物件を市街化調整区域を理由に候補から外しています。倍率地域には路線価が付されていないため積算が計算できないからです。 大穴南2丁目は図06055で路線価が付されており倍率地域ではありませんでした。倍率地域の表示は南側の大穴町・三咲5丁目側です。掲載の「市街化区域・第一種低層住居専用地域」とも整合します。

大穴南2丁目は路線価図4面(06045・06046・06055・06056)にまたがります。代表値は市立大穴小学校を含む主要部を収める図06055の区画道路から採りました。 同図の大穴南2丁目の区画道路は70D・71D・73D(最頻)・74D、西端に65Dです。最頻値の73Dではなく保守側の71D(街区37前の区画道路)を採り、同一路線を3年分目で追いました(令和6年67D → 令和7年69D → 令和8年71D)。帯は65Dから75Dで、感度は65Dで82.21%、75Dで85.68%。どの帯を採っても80%を超えるので代表値の選び方は結論を変えません。借地権割合の記号はDです。

現地写真が1枚もありません。掲載の画像は間取り図と区画図の2点だけで、外観も前面道路もありません。現況が「未完成」の新築なので、撮影がまだの可能性が高いとみています。 したがって擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道、連棟かどうかは、いずれも判定できていません。当サイトは積算割合が80%以上であれば写真がなくても記事化する扱いにしていますが、未判定の項目はすべて未確認事項として残しています。

区画図から読めたことは記しておきます。前面道路は北側の建築基準法42条1項1号の公道で幅員4.000m、敷地は間口12.815mの整形な長方形です(奥行10.916m/10.868m、南辺6.282+4.461+1.392+0.675=12.81m)。道路に対して間口全面が接していて旗竿地ではなく、竿部分もありません。道路から直接2〜3台分の駐車スペースを取る配置で、階段やスロープの図示はありません。42条1項1号かつ幅員4mちょうどなのでセットバックは不要です。 地形は国土地理院の5mレーザ測量データで補いました。大穴南2丁目1番・5番の周辺を60m四方で実測すると起伏は2.8mと1.4mで、隣接10mあたりの高低差は最大0.4m程度です。1m以上の段差や擁壁を示す急変は検出されませんでした。ただし番地が非公開のため、物件そのものの地盤ではありません。

控除は行っていません。私道負担の記載がなく、区画図でも敷地は道路境界までの整形な長方形で私道部分はありません。健美家の土地面積はもともと私道を除いた面積として定義されています。 前面道路が法42条1項1号・幅員4.000mなのでセットバックは不要です。旗竿地ではないため竿部分の控除もありません。傾斜部分を含む旨の記載もありませんでした。

新築なので建物の積算価格が満額(2,386万円)で乗ります。木造の再調達単価220,000円/㎡に延床108.47㎡を掛け、残存22年を法定耐用年数22年で割った値です。積算の約71%を建物が占める構成で、土地だけの積算割合は24.6%です。 建築確認番号は第25UDI1W建11501号(令和8年1月15日)。間取りは4LDK(LDK21.7帖+洋室8.0/6.0/5.2/5.2帖、1階53.41㎡・2階55.06㎡)で、パントリー・スタディカウンター・食洗機・浴室乾燥・シューズインクローゼットの記載があります。駐車場は区画図で並列2〜3台。用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%と規制は厳しく将来の建替え規模は限定されますが、土地の積算評価には影響しません。想定利回りと満室時の年収は掲載されておらず問い合わせ制です。