【积算84.3%】千叶县船桥市・三咲站步行15分钟的新建独栋
物业概要
| 所在地 | 千叶县船桥市大穴南2丁目 |
| 最近车站 | 京成松户线 三咲站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 84.3%积算 84.3% |
| 价格 | 3,999万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年8月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 138.68㎡ |
| 建筑面积 | 108.47㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 3,999万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 984万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,386万日元 |
| 积算价格合计 | 3,370万日元 |
| 物业价格 | 3,999万日元 |
| 积算比例 | 84.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥71,000/㎡ × 土地面积 138.68㎡
- 建筑积算价格为运营者手动评估值。
- 2026年8月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +6.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 67,000 | — |
| 2025年 | 69,000 | +3.0% |
| 2026年 | 71,000 | +2.9% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
同为船桥市大穴南，3丁目一侧是市街化调整区域，本站前一天刚以此为由排除了3丁目的物件。这是从先确认2丁目并非倍率地区开始的记录。刊登图片只有户型图和区划图，没有现场照片。
尚未确认的事项
- 由于完全没有现场照片，挡土墙、与前面道路的落差、台阶接道以及连栋与否均未判定。现状记载为「未完成」，很可能尚未拍摄，建议在竣工后或现场确认。
- 由于地番未公开，路线价只能确定到町丁单位。大穴南2丁目的价格带为65D至75D，在此范围内积算比率为82.2%至85.7%。
- 同为大穴南，3丁目一侧是市街化调整区域。2丁目已在路线价图上确认为市街化区域，但由于地番未公开，物件本身的都市计划区分依据的是刊登的记载。
- 由于是新建，建筑积算全额计入，约占积算的71%；仅凭土地的积算比率为24.6%。木结构的法定耐用年数为22年，随着年数推移积算比率会下降。
- 预想收益率与满租时年收入未予刊登，需咨询。考虑到到三咲站步行15分钟，以及建蔽率50%・容积率100%的第一种低层住居专用地域这一较严的限制，请另行核对周边的租金水准。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
物业介绍
京成松户线「三咲」站步行15分钟、位于千叶县船桥市大穴南2丁目的新建独栋住宅，售价3,999万日元。土地138.68㎡(公簿・约42坪)、建筑108.47㎡，木结构2层，2026年8月竣工。现状为未完成，交付时期面议。
积算评估为84.3%。构成为土地985万日元、建筑2,386万日元，合计3,371万日元。令和8年份继承税路线价为71,000日元/㎡(路线价图06055)。建筑按木结构重置单价220,000日元/㎡、法定耐用年数22年计算，因是新建，剩余22年全额计入。路线价为令和6年67,000日元、令和7年69,000日元、令和8年71,000日元。
最先确认的是是否属于倍率地区。同为船桥市大穴南，3丁目一侧是市街化调整区域，本站已于2026年8月30日以此为由排除了大穴南3丁目的物件。倍率地区没有标注路线价，无法计算积算。大穴南2丁目在图06055中标注了路线价，并非倍率地区(倍率地区的标示位于南侧的大穴町・三咲5丁目一带)。这与刊登的「市街化区域・第一种低层住居专用地域」一致。
大穴南2丁目横跨4张路线价图(06045・06046・06055・06056)。代表值取自涵盖包含市立大穴小学在内主要部分的图06055的区划道路。该图中大穴南2丁目的区划道路为70D・71D・73D(最频)・74D，西端为65D。我们没有采用最频值73D，而是采用保守侧的71D(街区37前的区划道路)，并追踪了3年份数据。
价格带为65D至75D。关于敏感度，65D为82.2%、75D为85.7%；任何价格带都高于80%，代表值的取舍不会改变结论。借地权比例符号为D。
本物件同样没有任何现场照片。刊登中的图片只有户型图和区划图2张，既没有外观也没有前面道路。虽为2026年8月竣工，但现状记载为「未完成」，因此我们认为很可能尚未拍摄。挡土墙及其挡土高度、与前面道路的落差、台阶接道以及连栋与否，均无法判定。
区划图中能读到的信息在此记录。前面道路是北侧的建筑基准法42条1项1号公路、宽4.000米，宅地是面宽12.815米的规整长方形(进深10.916米/10.868米，南边6.282+4.461+1.392+0.675＝12.81米)。面宽全幅临接道路，并非旗杆地，也没有杆部。布局是从道路直接设置2〜3台的停车位，图中没有绘出台阶或坡道。由于是42条1项1号且宽度正好4米，无需后退。
地形方面，我们用国土地理院的5米激光测量数据补充。对大穴南2丁目1番・5番周边以60米见方实测，起伏为2.8米和1.4米，相邻10米的高低差最大约0.4米。没有检测到表示1米以上落差或挡土墙的急剧变化。不过由于地番未公开，这并非物件本身的地盘。
由于是新建，建筑积算价格全额(2,386万日元)计入，占积算的约71%。仅凭土地的积算比率为24.6%。用途地域为第一种低层住居专用地域、建蔽率50%・容积率100%，限制较严，将来的重建规模受限，但不影响土地的积算评估。
预想收益率与满租时年收入未予刊登，需咨询。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。