【積算83.5%】埼玉県川越市・南大塚駅 徒歩20分の売地
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川越市中台南2丁目 |
| 最寄駅 | 西武新宿線 南大塚駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 83.5%積算 83.5% |
| 価格 | 520万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 70㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 520万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 434万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 434万円 |
| 物件価格 | 520万円 |
| 積算割合 | 83.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥62,000/㎡ × 土地面積 70㎡
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +1.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 61,000 | — |
| 2025年 | 62,000 | +1.6% |
| 2026年 | 62,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
更地で建物の評価が入らないぶん、結論が路線価の取り方だけで決まる物件でした。町丁が路線価図3面にまたがり帯も違うため、街区の座標化で図と帯を確定させ、隣接帯を採った場合にどこまで動くかも併せて確かめた記録です。
確認できていないこと
- 建ぺい率50%・容積率80%の第一種低層住居専用地域で土地70㎡のため、建築面積35㎡・延床56㎡が上限です。一般的なファミリー向けの間取りには足りない規模で、出口で戸建として売る場合の買い手は限られます。想定される用途と出口はご自身でご検討ください。
- 南大塚駅まで徒歩20分は当サイトの掲載条件の境目です。実際の生活動線はバス利用が中心になる可能性があります。掲載の「バス停徒歩約4分・始発・本数豊富」という記述は当サイトでは裏取りできていないため、現地でのご確認をおすすめします。
- 周辺施設は掲載側に店名と距離の記載がなく、当サイトがOpenStreetMapから物件座標を基準に取得したものです。徒歩分数は駅からの直線距離を80m/分で換算した目安で、実際の歩行距離とは異なります。
- 関越自動車道が北東約100mを通ります。騒音の程度は掲載からは分からないため、現地でのご確認が必要です。
- 区画整理地内の物件です。換地は済んでおり住居表示も実施されていますが、清算金の負担が残っていないかは仲介でのご確認をおすすめします。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武新宿線「南大塚」駅から徒歩20分、埼玉県川越市中台南2丁目に出た520万円の売地です。土地70.00㎡(公簿・21.17坪)の更地で、坪単価は24.56万円。区画整理地内の分譲地にある間口10.0m×奥行7.0mの整形地で、建築条件は付いていません。
積算評価は83.5%でした。更地なので建物の評価はなく、土地だけの数字です。相続税路線価は令和8年分で62,000円/㎡(路線価図26144)、有効宅地は掲載の70.00㎡をそのまま採り、434万円になります。これを価格520万円で割って83.5%です。路線価は令和6年61,000円 → 令和7年62,000円 → 令和8年62,000円と、ほぼ横ばいで推移しています。
中台南2丁目は路線価図が3面(26134・26143・26144)にまたがり、図によって帯が違います。26143側は大半が倍率地域、26134側の中台南1丁目境は61Dから78D、そして26144の中央部が62Dから66Dです。そこで掲載HTMLに入っていた物件座標(35.8846445 / 139.4683883)を起点に、国土地理院のアドレスAPIで住居表示の街区を座標化して照合しました。1番、2・3・5番、7〜10番、11〜14番が北東から南西に並ぶなかで、物件座標は2〜5番から約100m以内に入り、町丁の北東端にあたります。該当するのは図26144の北東部、中台第五公園まわりの街区です。
この街区を囲む区画道路は62Dが3本・64Dが1本で、大字今福との境界道路が61D。幹線の中台通り(78D)は採らず、区画道路の最頻値62Dを代表値としました。帯の取り違えで結論が反転しないことも確認しています。この一帯の最安値である61Dを採っても82.1%、64Dなら86.2%、66Dなら88.8%で、いずれも80%を上回ります。
写真は掲載13枚のうち現地写真2枚(更地の外観1枚・地形図1枚)を原寸で取得し、前面側・奥側・左側をそれぞれ3〜4倍に拡大して見ました。前面の北東側4m市道は、敷地の土面が側溝天端とほぼ同レベルで、段差があっても5〜10cm程度です。擁壁も階段もスロープもありません。奥の南西から北西の隣地境界は、黒い金属フェンスが低いコンクリート基礎の上に載るだけで、基礎の高さはブロック1段相当の約0.2m。フェンス越しに見える隣地の地面が敷地とほぼ同じ高さなので、土を留める働きはしていません。隣家1階の窓台高(約90cm)とフェンス全高(約1.1m)の2つを基準にクロスチェックしても、上限をとって0.3m未満です。北西側も隣家の白壁まで平坦でした。
この物件で最も気をつけていただきたいのは、建てられる建物が小さいことです。用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率80%なので、土地70㎡だと建築面積は35㎡、延床は56㎡が上限になります。2階建てにしても各階28㎡ほどで、一般的なファミリー向けの間取りには足りません。積算割合は基準を満たしていますが、出口で戸建として売る場合の買い手は限られます。
交通は西武新宿線の南大塚駅まで徒歩20分で、当サイトの掲載条件(徒歩20分以内)のちょうど境目です。ただし東武東上線の川越駅行きのバス停が徒歩約4分にあり、掲載によれば始発で本数も多いとのことです。川越駅までバス15分の「今福中台」停から徒歩3分という記載もあります。川越市は運営者の掲載条件では国道16号の外側にあたりますが、電車でのアクセスと地価水準から明示的に許容されているエリアです。
上下水道は引込済みで、接道道路には都市ガスの配管があります。私道負担はなく、セットバックの記載もありません。再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差の記載はいずれもありませんでした。情報公開日は2026年8月31日で、掲載されたばかりの物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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