【积算83.5%】埼玉县川越市・南大塚站步行20分钟的售地

中台南2丁目横跨三张路线价图(26134・26143・26144)，各图的价格带不同。26143一侧大部分是倍率地区，26134一侧与中台南1丁目的交界为61D至78D，26144的中央部为62D至66D。 因此我们以刊载HTML中的物件坐标(35.8846445 / 139.4683883)为起点，通过国土地理院的地址API将住居表示的街区转换为坐标后进行比对。1番、2・3・5番、7至10番、11至14番自东北向西南排列，物件坐标落在距2至5番约100米以内，属于该町丁的东北端。对应的是图26144的东北部、中台第五公园周边的街区。同一HTML中的另一组经纬度是最近车站的坐标，我们没有使用。

围绕该街区的区划道路为62D三条、64D一条，与大字今福(734・735番台)的交界道路为61D。我们没有采用干线的中台通(78D)，而是采用区划道路中的众数62D作为代表值。 我们也确认了价格带的取法不会使结论反转。即使采用这一带的最低值61D也有82.1%，64D为86.2%，66D为88.8%，均超过80%。三年的数据在同一图号26144、同一街区上追踪(令和6年61D、令和7年62D、令和8年62D)。同期中台通为76D、77D、78D，小幅上升的趋势是一致的。借地权比例记号三年均为D。该地块位于土地区划整理地内，但换地已完成、住居表示也已实施，因此路线价是直接公布的。

刊载的13张照片中，现场照片为空地外观1张和地形图1张，其余11张是店铺等周边环境。我们以原始尺寸下载了空地照片，将正面、里侧、左侧分别放大3至4倍查看。 正面东北侧的4米市道，宅地土面与边沟顶端几乎处于同一高度，即使有高差也只有5至10厘米。没有挡土墙、台阶或坡道。里侧西南至西北的邻地边界，只有黑色金属围栏架在约0.2米高(相当于一层砌块)的低矮混凝土基础上。透过围栏可见的邻地地面与宅地几乎同高，并未起到挡土作用。以邻居一层的窗台高度(约90厘米)和围栏全高(约1.1米)两个基准交叉核对，即使取上限也不足0.3米。西北侧到邻居的白墙也是平坦的。宅地四周的挡土高度均不足1米，因此挡土墙、接道高差、台阶接道、法面均不适用。

有效宅地面积直接采用刊载的70.00平方米(公簿)，未作扣除。 私道负担面积为「无」，后退(setback)栏为空白。地形图上也确认了10.0米×7.0米的长方形，即仅东北一侧接道的规整地块。没有敷地延长(旗杆地)的杆部需要扣除，也没有包含倾斜部分的记载。地势栏同样是「平坦」。

可建造的建筑物规模存在制约。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%，因此在70平方米的土地上，建筑面积上限为35平方米、总建筑面积上限为56平方米。即使建成两层，每层也只有约28平方米。 积算比例虽然达到了标准，但作为独栋出售退出时，能接受这一规模的买家范围有限。地块位于土地区划整理地内的分售地，不附带建筑条件，因此可以自由选择建筑公司。上下水道已引入，接道道路上有城市燃气管道。

交通方面，到西武新宿线南大塚站步行20分钟，正好处于本站刊载条件(步行20分钟以内)的临界线上。我们在详情页也确认了20分钟这一数字。 另一方面，前往东武东上线川越站的巴士站步行约4分钟即到，据刊载信息该站为始发站且班次充足。刊载中还提到从步行3分钟的「今福中台」站乘巴士15分钟可达川越站。川越市在运营者的刊载条件中属于国道16号线的外侧，但因电车交通便利、地价水平较高而被明确允许。此外关越自动车道在东北方向约100米处经过。