【積算107.8%】千葉県千葉市中央区・大森台駅 徒歩14分の中古戸建

最初にお断りしておきます。この物件には前面道路との境に擁壁があり、その高さを当サイトでは確認できていません。当サイトは土留め高が1m以上の擁壁がある物件を候補から外す運用ですが、この物件は掲載写真が小さすぎて高さを測れませんでした。基準に触れるかどうかが判断できないまま、積算割合の高さを理由に記載しています。購入を検討される場合は、擁壁の高さと構造を現地または仲介業者にご確認ください。

京成千原線「大森台」駅から徒歩14分、千葉県千葉市中央区仁戸名町に出た600万円の中古戸建です。木造2階建て・1963年8月築(築63年)の3K。土地98.00㎡(公簿)・建物64.28㎡で、現況は空家です。

積算評価は107.8%でした。築63年の木造は法定耐用年数22年を大幅に超えているので建物の評価は0円、土地だけの数字です。相続税路線価は令和8年分で66,000円/㎡(路線価図02021)、有効宅地は掲載の98.00㎡をそのまま採り、646万8,000円になります。これを価格600万円で割って107.8%です。路線価は令和6年59,000円 → 令和7年63,000円 → 令和8年66,000円と、2年で11.9%上がっています。

仁戸名町は路線価図が10面にまたがりますが、鏡池公園・仁戸名公園・市立松ケ丘小学校・国立病院機構千葉東病院・県立仁戸名特別支援学校を含む中心市街地部を覆う02021を採りました。掲載座標の経度が国土地理院の返す仁戸名町の代表点とほぼ一致することも根拠にしています。同図の仁戸名町内の区画道路は57Dから72Dの帯で、最頻値の66Dを代表値としました。幹線沿いの93D・87Dには引っ張られないよう、区画道路だけから採っています。

帯の取り方では結論が変わりません。この帯の最低値57Dを採っても93.1%、62Dで101.3%、上限の72Dなら117.6%です。仁戸名町のどの路線を採っても80%は大きく超えます。

擁壁の高さを測れなかった経緯を書いておきます。この物件は健美家とathomeの両方に出ていますが、現地写真はどちらも外観1枚だけで、しかも同じ214×153ピクセルの画像です。athomeの画像配信に大きいサイズを指定して取り直しても、元の寸法のまま返ってきました。写真から読み取れるのは「対象地が前面道路より高く、敷地前面に連続した組積造の擁壁が横断している」ところまでです。擁壁の天端は敷地の地盤面とほぼ同じ高さにありますが、擁壁の足元(道路と接する部分)がフレームの外に切れていて写っていません。

高さの推定は3通り試して、いずれも不能でした。ひとつ目はブロックの横目地を数える方法です。擁壁面の縦方向の明るさの変化を3区間で取って自己相関を計算しましたが、20cm相当の周期は検出できませんでした。画像の圧縮劣化で目地が消えています。ふたつ目は既知の寸法のものと比べる方法ですが、擁壁の付近に車も人も玄関ドアも写っていません。電柱は画面の上端に写っているものの、根元の地盤の位置が植栽と影で確定できず、尺度を固定できませんでした。三つ目は擁壁の天端がカメラの目線より上か下かを見る方法ですが、天端のエッジを列ごとに検出したところ傾きの符号すら定まりませんでした。

写真の代わりに標高データも試しましたが、こちらも使えませんでした。国土地理院の1mレーザ測量データはこの地点では整備されておらず、5mレーザで断面を取ると滑らかな4から5%の勾配しか出ず、段差は検出されません。そもそも掲載の所在地は町名までで地番がなく、athome自身が「地図のアイコンは不動産会社が入力した情報をもとに変換したもので実際の所在地と異なる場合がある」と明記しているため、座標を特定の筆に紐付けられません。

接道についても、掲載の接道状況欄は「－」で幅員と接面方位が非公開です。写真では前面道路は幅の狭い区画道路に見えます。駐車場の欄も「－」で、敷地が道路より高く擁壁で立ち上がっていることを考えると、駐車できない可能性があります。

用途地域は第二種中高層住居専用地域で建ぺい率60%・容積率200%です。私道負担とセットバックはいずれも「－」で、地目は宅地、地勢は平坦。再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載はいずれもありません。土地単価は600万円÷98㎡で約61,200円/㎡と、路線価の66,000円/㎡を下回っています。