【积算107.8%】千叶县千叶市中央区・大森台站步行14分钟的中古独栋

首先需要说明。这处物件与前面道路的交界处有挡土墙，而本站未能确认其高度。本站的做法是将挡土高度达到1米以上的挡土墙物件排除在候选之外，但这处物件的刊载照片太小，无法测量高度。在无法判断是否触及标准的情况下，我们基于积算比例较高这一点予以记载。如果您考虑购买，请在现场或向中介确认挡土墙的高度与构造。

位于千叶县千叶市中央区仁戸名町、京成千原线「大森台」站步行14分钟的600万日元中古独栋。木造两层、1963年8月建造(建成63年)的3K户型。土地98.00平方米(公簿)、建筑64.28平方米，现状为空置。

积算评价为107.8%。建成63年的木造建筑已大幅超过22年的法定耐用年限，因此建筑物评价为0日元，这个数字只反映土地。继承税路线价为令和8年的66,000日元/平方米(路线价图02021)，有效宅地面积直接采用刊载的98.00平方米，得出646万8,000日元。除以售价600万日元即为107.8%。路线价从令和6年59,000日元、令和7年63,000日元升至令和8年66,000日元，两年上涨11.9%。

仁戸名町横跨十张路线价图。我们采用了02021，该图覆盖包含镜池公园、仁戸名公园、市立松丘小学、国立病院机构千叶东病院、县立仁戸名特别支援学校在内的中心市街地部分。刊载坐标的经度与国土地理院返回的仁戸名町代表点也几乎一致。该图中仁戸名町内的区划道路为57D至72D，我们采用了众数66D。为避免被干线沿线的93D、87D牵引，仅从区划道路中取代表值。

价格带的取法不会改变结论。即使采用该带最低值57D也有93.1%，62D为101.3%，上限72D为117.6%。无论采用仁戸名町的哪条路线，都大幅超过80%。

以下说明挡土墙高度未能测出的经过。这处物件在健美家和athome两个网站都有刊载，但现场照片都只有外观1张，而且是同一张214×153像素的图像。向athome的图片服务指定更大尺寸重新获取，返回的仍是原始尺寸。照片能确切读出的只有：对象地高于前面道路，宅地前面有连续的砌体挡土墙横贯。挡土墙顶端与宅地地面几乎同高，但挡土墙的底部(与道路相接的部分)被裁切在画面之外。

高度推算尝试了三种方法，均告失败。第一是数砌块横缝的方法：在三个区间提取挡土墙面的纵向亮度变化并计算自相关，但未能检测到相当于20厘米的周期。图像压缩劣化使接缝消失了。第二是与已知尺寸物体对比的方法，但挡土墙附近没有拍到汽车、人物或玄关门。电线杆出现在画面上端且能测出宽度，但根部的地面位置被植栽和阴影遮挡，无法固定比例尺。第三是判断挡土墙顶端在相机视线之上还是之下的方法：逐列检测顶端边缘，但连倾斜的正负号都无法确定。

标高数据也无法替代照片。国土地理院的1米激光测量数据在该地点未整备，用5米激光在三个方向取断面，只呈现平缓的4至5%坡度，未检测到高差。而且刊载地址只到町名没有地番，athome自身也明确说明「地图图标是根据不动产公司输入的信息转换的经纬度，可能与实际所在地不同」。因此无法将坐标与特定地块对应。

关于接道，刊载的接道状况栏为「－」，宽度与接面方位未公开。照片中前面道路看起来是宽度较窄的区划道路。停车场栏同样为「－」，考虑到宅地高于道路并由挡土墙抬起，有可能无法停车。

用途地域为第二种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率200%。私道负担与后退(setback)均为「－」，地目为宅地，地势平坦。关于不可重建、但书道路、崖条例均无记载。土地单价为600万日元÷98平方米约61,200日元/平方米，低于路线价66,000日元/平方米。