【積算82.5%】埼玉県川口市・南鳩ヶ谷駅 徒歩19分の中古戸建

埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から徒歩19分、埼玉県川口市朝日5丁目に出た1,080万円の中古戸建です。木造2階建て・1984年2月築(築42年)の3K。土地54.02㎡(登記)・建物61.01㎡で、現況は空室、即引渡し可です。

積算評価は82.5%でした。築42年の木造は法定耐用年数22年を大きく超えているので建物の評価は0円、土地だけの数字です。相続税路線価は令和8年分で165,000円/㎡(路線価図28166)、有効宅地は掲載の54.02㎡をそのまま採り、891万3,300円になります。これを価格1,080万円で割って82.5%です。路線価は令和6年155,000円 → 令和7年165,000円 → 令和8年165,000円と推移しています。

この物件は、健美家の掲載だけでは調べきれませんでした。健美家に載っている写真4枚はOKストア・ファミリーマート・ウエルシア・ローソンといった周辺施設の写真で、現地の写真が1枚もありません。そこで他サイトを当たったところ、SUUMOに同じ物件の掲載(nc_21580739)が見つかりました。価格1,080万円・土地54.02㎡・建物61.01㎡・1984年2月築と全項目が一致します。こちらには現地の外観写真が2枚あり、これで敷地の状況を確認しました。

さらにSUUMOの掲載で所在地が「朝日5-7-14」まで判明したことが、路線価の特定に効きました。朝日5丁目は住居表示が実施されている地区で、路線価図28166の東端に丸数字の⑦(5丁目7番)の街区が描かれています。図番号をまたぐ外挿はせず、28166の1枚の中でこの街区を囲む4本の路線を読みました。北西側170D・北東側185D・南東側165D・南西側(南平工業団地通り)185Dです。

SUUMOの接道は「南西4m幅」なので実際の前面路線は185D側の可能性が高いのですが、保守側を採って街区を囲む最低値の165Dを代表値にしました。帯の取り方では結論が変わりません。165Dで82.5%、170Dで85.0%、185Dなら92.5%です。逆に80%を割るには155,000円/㎡を下回る必要がありますが、この街区に接する路線にその水準はありません。町丁全体の帯は165Dから185D(幹線の南平交通公園通りのみ195D)で、幹線の高値には引っ張られていません。

写真は敷地が前面道路・両隣地とほぼ同じ高さの平坦地であることを示しています。砂利敷きの前庭がそのまま道路面へ続いていて、擁壁はありません。右側の隣地(駐車場)との境にコンクリートの低い縁石が入りますが、隣に立つ赤い車止めポール(高さ約0.6〜0.7m)と見比べると高さは約0.2mで、しかも両側の地盤がほぼ同じ高さなので土を留める働きはしていません。左側の隣地境界はフェンスだけで地盤の差はありませんでした。玄関前もタイル1段(約0.15〜0.2m)だけです。

有効宅地は掲載の54.02㎡をそのまま採りました。健美家の土地面積は私道を除いた面積で表示される仕様で、私道負担の表示もありません。SUUMOの掲載でも「私道負担・道路:無、南西4m幅(接道幅6.8m)」と明記されています。接道幅6.8mは間口として十分で、旗竿地でも敷地延長でもないため竿部分の控除もありません。

その他制限事項には「景観法による規制有」「宅地造成及び特定盛土等規制法」「建築基準法22条区域」の記載があります。がけ条例の適用や再建築不可・但し書き道路の記載は、健美家・SUUMOのいずれにもありません。設備は公営水道・本下水・個別LPGで、駐車場はありません。

売主のコメントには「既存の建物の骨組みを活かしたリノベーションも可能」とあります。土地54.02㎡・建ぺい60%なので、建て替える場合の建築面積は32.4㎡が上限です。