【积算82.5%】埼玉县川口市・南鸠谷站步行19分钟的中古独栋
物业概要
| 所在地 | 埼玉县川口市朝日5丁目 |
| 最近车站 | 埼玉高速铁道 南鸠谷站 |
| 步行 | 步行19分钟 |
| 积算比例 | 82.5%积算 82.5% |
| 价格 | 1,080万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1984年2月建成(房龄42年) |
| 土地面积 | 54.02㎡ |
| 建筑面积 | 61.01㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 1,080万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 891万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 891万日元 |
| 物业价格 | 1,080万日元 |
| 积算比例 | 82.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥165,000/㎡ × 土地面积 54.02㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 61.01㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1984年2月建成(房龄42年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +6.5%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 155,000 | — |
| 2025年 | 165,000 | +6.5% |
| 2026年 | 165,000 | ±0.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
健美家的刊载没有一张现场照片，所在地也只公开到丁目。在SUUMO找到同一物件后，既获得了现场照片，也得到了精确到「5-7-14」的地址，使得照片判定与路线价的街区特定都得以完成。
尚未确认的事项
- 土地54.02平方米、建蔽率60%，重建时的建筑面积上限为32.4平方米，小于现有建筑(61.01平方米)。是保留现有建筑还是重建，可选方案会有所不同，用途请自行判断。
- 路线价采取了保守做法，采用围绕街区的最低值165D作为代表值。实际的前面路线更可能是185D那一侧，若如此积算为92.5%。街区已经确定，但尚未确定其中哪条路线是前面道路。
- 物件现状空置，健美家与SUUMO均无利回率与预想租金的表示。若用于出租，租金水平需要对照周边行情确认。
- 建成42年的木造建筑，刊载中没有翻修履历。建筑物的状态以及翻新所需费用需要自行确认。
- 刊载方没有将设施名称与距离对应，因此由本站通过国土地理院的地址API将街区坐标化，再从OpenStreetMap获取周边设施。步行分钟数是以车站直线距离按每分钟80米换算的估算值，与实际步行距离不同。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于埼玉县川口市朝日5丁目、埼玉高速铁道「南鸠谷」站步行19分钟的1,080万日元中古独栋。木造两层、1984年2月建造(建成42年)的3K户型。土地54.02平方米(登记)、建筑61.01平方米，现状空置、可即时交房。
积算评价为82.5%。建成42年的木造建筑已大幅超过22年的法定耐用年限，因此建筑物评价为0日元，这个数字只反映土地。继承税路线价为令和8年的165,000日元/平方米(路线价图28166)，有效宅地面积直接采用刊载的54.02平方米，得出891万3,300日元。除以售价1,080万日元即为82.5%。路线价从令和6年155,000日元升至令和7年165,000日元，令和8年维持165,000日元。
仅凭健美家的刊载无法完成调查。该网站的4张照片全是OK超市、全家便利店、Welcia、罗森等周边设施的照片，没有一张现场照片。因此我们查找了其他网站，在SUUMO找到了同一物件的刊载(nc_21580739)。价格1,080万日元、土地54.02平方米、建筑61.01平方米、1984年2月建造，所有项目完全一致。该刊载有2张现场外观照片，我们据此确认了宅地状况。
此外，SUUMO的刊载将所在地公开到「朝日5-7-14」，这对路线价的确定起了关键作用。朝日5丁目是实施住居表示的地区，路线价图28166的东端绘有带圆圈的⑦街区(5丁目7番)。我们没有跨图号外推，仅在28166这一张图内读取了围绕该街区的4条路线：西北侧170D、东北侧185D、东南侧165D、西南侧(南平工业团地通)185D。
SUUMO记载的接道是「西南4米宽」，因此实际的前面路线更可能是185D那一侧。但我们仍采取保守的做法，采用围绕该街区的最低值165D作为代表值。价格带的取法不会改变结论：165D为82.5%，170D为85.0%，185D为92.5%。要跌破80%需要低于155,000日元/平方米，而与该街区相接的路线中没有这个水平的。町丁整体的价格带为165D至185D(仅干线的南平交通公园通达到195D)，并未被干线的高值牵引。
照片显示宅地与前面道路及两侧邻地几乎同高。铺着砾石的前庭直接延伸至路面，没有挡土墙。右侧与邻地(停车场)的交界处有一道低矮的混凝土路缘石，但与旁边竖立的红色车挡柱(高约0.6至0.7米)对比，高度约0.2米，而且两侧地面几乎同高，并未起到挡土作用。左侧邻地边界只有围栏，没有地面高差。玄关前也只有一级瓷砖台阶(约0.15至0.2米)。
有效宅地面积直接采用刊载的54.02平方米。健美家的土地面积按规格是扣除私道后的面积，也没有私道负担的显示。SUUMO的刊载同样明确写着「私道负担・道路：无，西南4米宽(接道宽6.8米)」。接道宽6.8米作为开间足够，既不是旗杆地也不是敷地延长，因此没有杆部需要扣除。
其他限制事项记载有「景观法规制」「宅地造成及特定盛土等规制法」「建筑基准法22条区域」。关于崖条例的适用、不可重建、但书道路，健美家与SUUMO均无记载。设备为公营自来水、公共下水、独立LPG，没有停车场。
卖方的评论提到「也可以保留现有建筑的框架进行翻新」。土地54.02平方米、建蔽率60%，因此重建时的建筑面积上限为32.4平方米。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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