【積算85%】千葉県船橋市・塚田駅 徒歩19分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市前貝塚町 |
| 最寄駅 | 東武野田線 塚田駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 85%積算 85% |
| 価格 | 1,680万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1991年4月築(築35年) |
| 土地面積 | 105.77㎡ |
| 建物面積 | 92.12㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 1,680万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,427万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,427万円 |
| 物件価格 | 1,680万円 |
| 積算割合 | 85% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥135,000/㎡ × 土地面積 105.77㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 92.12㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1991年4月築(築35年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +8.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 125,000 | — |
| 2025年 | 130,000 | +4.0% |
| 2026年 | 135,000 | +3.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
所在地が丁目も地番もない大字で、路線価図が9面にまたがる物件でした。図上の位置を2通りの独立した方法で求めて一致を確認した記録と、接道幅が道路幅より狭いことから旗竿地を疑って確かめた経緯を書きます。
確認できていないこと
- 契約不適合責任免責の条件が付いています。引渡し後に不具合が見つかっても売主に修補や損害賠償を求められません。築34年の木造なので、給排水管・屋根・シロアリを含む建物状況調査を購入前に行う前提で考える必要があります。
- 所在地が丁目も地番もない大字で、路線価図が9面にまたがります。2通りの較正で街区を特定しましたが、地番が判明すれば個別の路線価が確定します。町丁内の帯は125Dから150Dで、最低帯の125Dだと積算は78.7%になります。
- 区画図(実測図)が掲載されていません。街区の形と現地写真から旗竿地ではないと判断しましたが、敷地の正確な形状と境界の位置は実測図で確認する必要があります。
- 設備に井戸があります。現在も使用できる状態か、埋め戻しが必要かは掲載からは分かりません。
- 小学校が「法典小or塚田小(選択)」と選択制になっています。塚田小学校までは1,600m(徒歩20分)あり、どちらを選ぶかで通学距離が大きく変わります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武野田線(アーバンパークライン)「塚田」駅から徒歩19分、船橋市前貝塚町に出た1,680万円の中古戸建てです。土地105.77㎡・建物92.12㎡、木造2階建ての4LDK、1991年4月築(築34年)。小屋裏収納と庭が付き、LDKは3面採光の約13.5帖です。
積算評価は85.0%でした。相続税路線価は令和8年分で135,000円/㎡(路線価図06075)、土地105.77㎡に掛けて1,428万円です。木造の法定耐用年数22年を12年超えているため建物の積算は0円で、この数字は土地だけで出しています。路線価は令和6年125,000円 → 令和7年130,000円 → 令和8年135,000円と毎年5,000円ずつ上がっています。
その他制限事項に「契約不適合責任免責」の記載があります。引渡し後に見つかった不具合について売主が責任を負わない条件です。築34年の木造なので、この点は購入前の建物状況調査で埋める必要があります。
路線価の測り方を書いておきます。前貝塚町は丁目も地番もない大字で、路線価図が9面にまたがります。そこで掲載HTMLの座標を物件位置として採り(塚田駅から直線1.23km=徒歩19分と整合するため駅の座標ではないと確認しました)、独立した2つの方法で図上の位置を求めました。
ひとつは地番注記による較正です。図06075上の地番注記「298-4/301-24」を国土地理院のアドレスAPIで座標化し、そこから南へ約200mという関係で縮尺0.87m/ptを出しました。もうひとつは河川を使う方法で、国土地理院のタイルから長津川の流路を抽出し、物件の緯度における川心が物件の東163mにあることを実測して図上の位置に当てはめました。両方の方法が同じ位置に収束し、物件は南北を135Dに挟まれた東西に細長い街区の中にあることが分かりました。
感度も見ています。前貝塚町東部の住宅地の帯は125Dから150Dです。135Dで85.0%、140Dで88.1%、145Dで91.3%、150Dで94.4%といずれも80%を超えます。積算80%に必要な路線価は127,068円/㎡で、これを割るのは最低帯の125Dだけ(78.7%)ですが、125Dは北西に離れた2街区にしか付いておらず、2通りの較正のどちらでも物件はその街区より東側にあります。
接道は北西側6.4mの道路に接道幅4.2mです。道路幅より接道幅が狭いので旗竿地の可能性を確認しましたが、旗竿ではありませんでした。掲載本文にも制限事項にも「旗竿」「敷地延長」「路地状」の語はなく、国土地理院の地図で街区の形を見ると、物件はくさび形の街区の北端の頂点部にあたります。間口が狭いのは竿があるからではなく、街区自体がそこで細くなっているためです。現地写真でも玄関ポーチが前面道路のすぐ背後にあり、その右隣に駐車スペースが横並びで取られています。私道負担も「無」なので、面積からの控除はしていません。
写真は3枚を開いて敷地の周囲を確認しました。前面道路から敷地へ土の立ち上がりがありますが、擁壁などの土留め構造物ではなく素地の法尻です。伸縮門扉(標準1.2m)と門柱の郵便受け設置高の2つを基準にして測ったところ、土留め高は約0.4m、道路が西から東へ下る勾配のため東端でも最大0.6m程度でした。西隣は境界の化粧ブロック塀が天端まで約1.35mありますが、左右の地盤差は約0.12mで目隠し塀です。東隣はフェンスと樹林帯で地盤はほぼ同レベルでした。国土地理院の5mレーザ測量データでも、物件中心19.2mに対し半径10mで18.7〜19.5mと変動は0.8m程度です。
用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、土地の権利は所有権です。再建築不可・がけ条例・擁壁・セットバックの記載はいずれもありませんでした。設備は井戸・本下水・都市ガス。情報提供日は2026年8月31日です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。