【积算85.0%】千叶县船桥市・塚田站步行19分钟的独栋住宅

所在地「前贝塚町」是既无丁目也无地号的大字，路线价图横跨9面。为确定单一路线，我们采用挂牌HTML中的坐标作为物件位置（该点距塚田站直线1.23公里，与步行19分钟相符，故并非车站坐标），并以两种独立方法确定其在图上的位置。 其一是通过地号注记进行校准。将图06075上的地号注记「298-4／301-24」通过国土地理院地址API坐标化，再由物件位于其南约200米这一关系得出比例尺0.87米/pt。其二是以河流为基准：自国土地理院的地图瓦片提取长津川的流路，实测在物件所处纬度上河心位于物件以东163米，再据此对应到图上。两者收敛于同一位置，物件位于南北两侧均被135D夹住的东西向狭长街区之内。

我们确认了敏感度。前贝塚町东部住宅区的区间为125D至150D。采用的135D为85.0%，140D为88.1%，145D为91.3%，150D为94.4%，均高于80%。 达到积算80%所需的路线价为127,068日元/㎡，低于该值的只有最低档125D（78.7%）。但125D仅标注于西北方向较远的2个街区，而两种校准方法下物件均位于这些街区以东。95D至105D的路线属于长津川谷底与市街化调整区域一侧，并非本物件所在街区。三年数据追踪同一图的同一路线：本街区为125D→130D→135D，其西北侧街区为115D→120D→125D，两者均以每年5D的幅度上涨，可交叉验证未将路线取错。借地权比例符号为D（60%）。

有效宅地面积采用挂牌的105.77㎡。私道负担为「无」。 但因4.2米的接面宽度窄于6.4米的前面道路，我们核查了是否存在宅地延长（旗杆地）。结论是否定的。挂牌正文、限制事项栏与特征栏中均无「旗杆」「宅地延长」「路地状」等词，而在国土地理院地图上，物件位于楔形街区的北端顶点部，街区向南逐渐变宽。面宽狭窄并非因存在旗杆部分，而是街区本身在顶点处收窄所致。现场照片中玄关门廊也紧靠前面道路，其右侧并排设有停车位，并非需经长条通道进入深处的形态。

我们打开3张照片（含前面道路的现场照片1张、外观2张），不仅是道路一侧，而是对宅地周围整体作了判定。 自前面道路（西北）至宅地存在土的隆起，但并非挡土墙等护土构造物，而是素土坡脚。我们以两个基准物测量：以伸缩门（标准1.2米）为200像素得0.006米/像素，门基部与道路面相差65像素即0.39米；以带车罩的轿车（车高约1.45米）为基准则得0.84米，但该车停放位置在境界内侧较深处，俯视视角会使远处地面显得偏高，故未予采用。护土高度约0.4米，因道路由西向东呈下坡，东端最大约0.6米。 西侧境界的装饰砌块围墙至顶端约1.35米，但左右地面高差仅约0.12米，属遮挡围墙而非护土。东侧为木制与铁制围栏及树林带，地面基本同一标高。国土地理院5米激光测量数据显示宅地中心19.2米、半径10米范围内18.7〜19.5米、半径20米范围内17.7〜19.8米，属没有余地产生1米级台阶的缓坡。

其他限制事项栏载有两项：小学为法典小或塚田小（选择制）、中学为旭中；以及契约不适合责任免责。免责意味着交房后发现瑕疵时无法向卖方主张修补或损害赔偿。本物件为房龄34年的木造建筑，需以购买前进行建筑状况调查为前提。 用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%，土地权利为所有权。未见不可重建、崖条例、挡土墙、退缩的记载。特征栏中载有「平坦地」。设备为水井、市政下水与城市燃气，建筑确认编号为第H02建売公庫000133号。

1991年4月建成的木造二层4LDK，带阁楼收纳与庭院。LDK为三面采光约13.5帖，6帖和室设有下沉式暖桌，洋室分别为8.0帖、6.0帖、6.0帖。设有2处卫生间，浴室带窗。配有停车位（现状停放着带车罩的车辆）。 步行圈内有3个车站：东武野田线「塚田」站19分钟、JR武藏野线「船桥法典」站同为19分钟、东武野田线「马込泽」站23分钟。周边有超市670米（步行9分钟）、便利店560米（步行7分钟）、药妆店670米、邮局540米、法典小学700米、旭中学750米。交易形态为中介，情报提供日为2026年8月31日，下次更新预定日为2026年9月8日。