【積算162.2%】東京都八王子市・西八王子駅 徒歩15分の戸建

掲載の画像は1枚だけで、その1枚は中央本線(高尾〜立川)の路線図でした。現地の写真ではありません。取得に失敗したのではないことを確かめるため、画像URLの連番を直接叩いて存在しないこと(すべて302が返ること)を確認しています。 他のサイトでも補えませんでした。LIFULL HOME'Sの八王子市横川町は1件のみで2024年5月築の別物件、athomeはボット確認ページが返って取得できず、楽待はエリア検索が機能せず、SUUMOにも該当がありません。賃貸中のオーナーチェンジ物件のため一般のポータルに出ていないと思われます。 したがって擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道かどうか、連棟かどうかの4点はいずれも未判定です。

写真の代わりに地形を調べました。国土地理院の1mレーザ測量データで横川町中心の300m四方を50m間隔で実測したところ、標高は134.6〜137.9mで起伏はわずか3.3m、西向きに約1%の緩勾配でした。1m級の段差が生じる地形ではありません。 ただし、これは写真の代わりにはなりません。造成による人工的な段差や、隣地境界のブロック積みは標高データには現れないためです。

横川町は丁目のない町名で、路線価図が10面にまたがります。住宅地の中心は図55042(市立横川小学校・横川中学校・横川公園を含む面)で、この面の区画道路の最頻値である100Dを代表値としました。3年分は同じ図の同じ路線(横川町のラベル右手の南北路と、その南で横川公園脇に延びる道)を目で追い、令和6年95,000円 → 令和7年97,000円 → 令和8年100,000円と対応づけています。

感度を確認しました。町内の帯は、図55041の北西縁が54Dから98D、図55042の住宅地中心が84Dから125D、図55052の南縁が78Dから130Dです。町内で最も低い54Dを採っても積算は87.6%で、80%を上回ります。積算80%に必要な路線価は49,315円/㎡で、町内のどの路線もこれを大きく超えています。位置の推定に誤差があっても結論は変わりません。 なお八王子市には路線価が設定されていない倍率地域があります。図55040は全面が倍率地域(元八王子町・弐分方町)、図55052の南半分も倍率地域(長房町)ですが、いずれも横川町ではありません。横川町自体は全面で路線価が付されています。借地権割合の記号はD(60%)です。

土地175.2㎡をそのまま有効宅地面積としました。健美家の表示規約は「土地面積は私道を除いた土地の面積を表示し、別途私道がある場合はその負担面積を表示する」となっており、本件は私道負担の欄にも備考にも記載がないため、175.2㎡は私道を控除したあとの数値と読めます。ただし区画図(実測図)が掲載されておらず、路地状部分の有無は確認できていません。

接道状況の欄が空欄で、前面道路の方位・幅員・種別がいずれも掲載されていません。再建築が可能かどうかを掲載から確認できない状態です。 用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%・容積率80%、土地の権利は所有権、都市計画は市街化区域です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地権・私道負担の記載はいずれもありませんでした。1984年12月築の木造2階建6DK、建物128.44㎡、駐車場はなし。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、満室時の利回りと年収は非公開です。交通はJR中央本線「西八王子」駅徒歩15分のほか、JR横浜線「八王子」駅がバス17分+徒歩4分、京王線「京王八王子」駅がバス22分+徒歩4分です。