【積算83.7%】東京都府中市・多磨駅 徒歩3分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都府中市多磨町1丁目 |
| 最寄駅 | 西武多摩川線 多磨駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩3分 |
| 積算割合 | 83.7%積算 83.7% |
| 価格 | 10,120万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.41% |
| 構造 | 軽量鉄骨造 |
| 築年 | 1993年8月築(築33年) |
| 土地面積 | 332.33㎡ |
| 建物面積 | 249.8㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 10,120万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 8,474万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 8,474万円 |
| 物件価格 | 10,120万円 |
| 積算割合 | 83.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥255,000/㎡ × 土地面積 332.33㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 249.8㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1993年8月築(築33年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 230,000 | — |
| 2025年 | 240,000 | +4.3% |
| 2026年 | 255,000 | +6.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
売主コメントに土地の積算価格が書かれている物件でした。その数字をそのまま採らず、路線価図3面を自分で読んで検証した記録です。掲載の座標が地番の位置ではなかったので、その限界も書いています。
確認できていないこと
- **私道負担面積の有無が確認できていません。**接道は北側4.00mの私道と西側4.00mの公道の二方向ですが、掲載の私道負担面積の欄は空欄です。私道負担が14.9㎡を超えると積算は80%を割ります(20㎡なら78.7%)。取扱会社への確認が必要です。
- 「境界非明示、契約不適合責任免責」の条件が付いています。境界確定測量は売主負担では行われず、引渡し後に不具合が見つかっても売主に修補や損害賠償を求められません。土地面積も公簿の数字で実測ではありません。
- 掲載の座標が町丁レベルの概算マーカーで地番の位置ではないため、路線価は町丁内の最頻値255Dを代表値としています。町丁内の帯は245Dから290Dまで開いています。地番が判明すれば個別の路線価が確定します。
- 築33年の軽量鉄骨造で建物の評価は0円としています。満室稼働中ですが、大規模修繕の履歴は掲載からは分かりません。取得後の修繕費用の見積もりが判断の前提になります。
- 総戸数8戸のうち4戸が1K(専有20.00㎡台)です。単身向けの小規模住戸の比率が高く、賃料水準と入退去の頻度は住戸構成によって変わります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武多摩川線「多磨」駅から徒歩3分、府中市多磨町1丁目に出た1億120万円の一棟アパートです。土地332.33㎡・建物249.80㎡、軽量鉄骨造2階建ての8戸(2DK4戸・1K4戸、専有20.00〜43.00㎡)、1993年8月築(築33年)。パナホーム城西の施工で、現況は満室稼働中、表面利回り6.41%(想定年間収入649.2万円)です。
積算評価は83.7%でした。相続税路線価は令和8年分で255,000円/㎡(路線価図59033)、土地332.33㎡に掛けて8,474万円です。軽量鉄骨造の法定耐用年数22年を11年超えているため建物の積算は0円で、この数字は土地だけで出しています。路線価は令和6年230,000円 → 令和7年240,000円 → 令和8年255,000円と推移しています。
掲載に「境界非明示、契約不適合責任免責」の記載があります。境界確定測量が売主負担では行われず、引渡し後に見つかった不具合についても売主が責任を負わない条件です。土地面積332.33㎡も実測ではなく公簿の数字です。
私道負担の有無も確認できていません。接道は北側4.00mの私道と西側4.00mの公道の二方向ですが、掲載の私道負担面積の欄は空欄で、自由記述欄にも面積の記載がありません。控除せずに評価しましたが、私道負担が14.9㎡を超えると積算は80%を割ります(たとえば20㎡なら78.7%)。ここは問い合わせで確認する必要があります。
路線価の測り方を書いておきます。多磨町1丁目は路線価図が3面(59033・59034・59046)にまたがります。実読した令和8年の値は、図59033の西側街区群(1〜27番)が245D・250D・255D・260D・265D・270D・280D、東側街区群(28〜39番)が255D・265D・270D、図59046の南端(人見街道沿い)が255Dから290D、図59034の西端が245D・265Dでした。幹線の280D・290Dを除いた区画道路の最頻値は255Dで16箇所と最も多く、これを代表値としています。角地の二方接道についても保守側の低いほうを採りました。
感度も見ています。積算80%に必要な路線価は243,613円/㎡です。町丁内で最も低い245,000円/㎡を採っても80.46%で80%を上回ります。代表値の255,000円/㎡で83.74%、隣接する260Dで85.4%、物件座標付近の265D・270Dなら87.0〜88.7%です。つまり多磨町1丁目のどの路線を採っても80%を割りません。
位置の特定については限界も書いておきます。掲載HTMLの座標は町丁レベルの概算マーカーで、地番の位置ではありませんでした。同町丁の街区代表点37点の平均とわずか35mしか離れておらず、多磨駅から直線347mで掲載の「徒歩3分」とも整合しないためです。図59033を国土地理院アドレスAPIの街区代表点9点で較正するとマーカーは19番か21番の街区付近(265D・270D)に落ち、徒歩3分という条件からは1番・2番・22番・23番の街区(255Dから280D)が有力です。どの候補でも255D以上なので、保守側として町丁の最頻値255Dを採っています。
なお売主コメントの「土地積算価格 約8,100万円」は243,700円/㎡に相当し、町丁内の最低路線価245Dをさらに下回る見立てです。当サイトの実読値のほうが高く出ています。
写真は外観2枚を確認しました。前面道路のアスファルトが敷地内の通路まで途切れなく連続し、道路面と敷地面に段差はありません。西端の境界に玉石積み風の低い塀が1スパンありますが、自転車のホイール外径66cmと外階段の蹴上19cmの2つを基準に測ると土留め高は約0.5〜0.7mで、上限側を採っても1m未満です。背面と駐車場側は全面アスファルトで平坦、境界はブロック1〜2段(約0.3〜0.4m)とフェンスで、両側の地盤はほぼ同レベルでした。国土地理院の1mレーザ測量でも周辺60m四方が46.3〜47.6m、多磨町1丁目全域でも44.7〜49.0mの緩傾斜で、武蔵野台地の平坦地です。
用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%・容積率80%、延床249.80㎡は土地332.33㎡に対して75.2%で容積内です。土地の権利は所有権。がけ条例・再建築不可・但し書き道路・建築条件付の記載はいずれもありませんでした。売主コメントには駅前のららぽーと計画についての記載があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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