【积算83.7%】东京都府中市・多磨站步行3分钟的整栋公寓

多磨町1丁目的路线价图横跨3面（59033、59034、59046）。实读的令和8年数值为：图59033西侧街区群（1〜27番）为245D・250D・255D・260D・265D・270D・280D；东侧街区群（28〜39番）为255D・265D・270D；图59046南端（人见街道沿线）为255D至290D；图59034西端为245D・265D。 由于站前的LaLaport规划推高了干线沿线的数值，我们剔除了280D・290D的干线，采用区划道路的众数255D（16处最多）作为代表值。角地的两面接道亦采用保守一侧的较低值。三年数据追踪同一图的同一路线，对应为令和6年230,000日元、令和7年240,000日元、令和8年255,000日元。

我们确认了敏感度。达到积算80%所需的路线价为243,613日元/㎡。即便采用町丁内最低的245,000日元/㎡也有80.46%，高于80%。代表值255,000日元/㎡为83.74%，相邻的260D为85.4%，物件坐标附近的265D・270D则为87.0〜88.7%。多磨町1丁目的任何一条路线都不会使其跌破80%。借地权比例符号在町丁内全部为D（60%）。 卖方评语中的「土地积算价格 约8,100万日元」相当于243,700日元/㎡，甚至低于町丁内最低路线价245D。本站的实读值高于此数。

位置的特定存在局限。挂牌HTML中的坐标经国土地理院反向地理编码显示为「多磨町一丁目」，但**这是丁目层级的概算标记，并非地号位置。**其与该町丁37个街区代表点的平均值仅相距35米，且距多磨站直线347米，与挂牌的「步行3分钟」不符。 以国土地理院地址API的9个街区代表点对图59033进行校准后，该标记落在19番／21番街区附近（265D・270D）；而由步行3分钟的条件来看，1番・2番・22番・23番街区（255D至280D）更为有力。任何候选均在255D以上，故作为保守处理采用町丁众数255D作为代表值。

有效宅地面积采用挂牌的332.33㎡（公簿），因为私道负担面积栏为空白，自由记述栏中也没有面积的记载。 但接道为北侧4.00米私道与西侧4.00米公道两个方向，**北侧私道的持分或负担包含在土地面积之内的可能性仍然存在。**就敏感度而言，有效宅地317.49㎡时积算恰为80.0%，因此**私道负担超过14.9㎡即会跌破80%**（20㎡则为78.7%）。作为临界物件，私道负担的有无与面积需要通过询问确认。

我们打开并查看了含前面道路的外观照片2张。前面道路的沥青路面毫无中断地延伸至宅地内的通道与自行车停放处，道路面与宅地面之间没有台阶。一层各户的玄关门位于地坪标高，外楼梯下端自混凝土地坪起仅约15〜20厘米。 西端境界有一跨低矮的玉石砌风格围墙。我们以两个基准物交叉核对：自行车轮外径66厘米得约62厘米，外楼梯踏步高19厘米得约50厘米，故护土高度约0.5〜0.7米——即便取上限也未满1米。背面与停车位一侧全面铺设沥青且平坦，境界为1〜2层混凝土砌块（约0.3〜0.4米）加金属围栏，两侧地面几乎同一标高。 国土地理院1米激光测量显示物件周边60米见方为46.3〜47.6米（相邻网格间最大差0.4米），以40米网格观察多磨町1丁目全域亦为44.7〜49.0米的缓坡，属武藏野台地的平坦地。本物件为角地，两个方向直接接道，没有旗杆状部分。

**挂牌中载有「※境界非明示、契约不适合责任免责」。**即不会由卖方负担进行境界确定测量，交房后发现瑕疵时卖方亦不承担责任。土地面积332.33㎡为公簿数值，并非实测。 用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率40%、容积率80%，建筑面积249.80㎡相对于土地332.33㎡为75.2%，在容积率范围内。土地权利为所有权，地目为宅地，位于市街化区域。未见崖条例、不可重建、但书道路、建筑条件付的记载。由Panahome城西施工，总户数8户（2DK 4户・1K 4户，专有20.00〜43.00㎡），现状满租运营中，表面收益率6.41%（预想年收入649.2万日元）。交易形态为中介，情报登录日为2026年9月1日。