【積算81.4%】千葉県船橋市・馬込沢駅 徒歩14分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市丸山2丁目 |
| 最寄駅 | 東武野田線 馬込沢駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩14分 |
| 積算割合 | 81.4%積算 81.4% |
| 価格 | 1,780万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1972年9月築(築54年) |
| 土地面積 | 202.4㎡ |
| 建物面積 | 80.55㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 1,780万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,448万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,448万円 |
| 物件価格 | 1,780万円 |
| 積算割合 | 81.4% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 80.55㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1972年9月築(築54年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +13.5%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 74,000 | — |
| 2025年 | 80,000 | +8.1% |
| 2026年 | 84,000 | +5.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載に現地写真が1枚もない物件です。他の3サイトも当たりましたが補完できませんでした。何が確認できて何が確認できなかったかを分けて記録しています。
確認できていないこと
- 擁壁があるかどうかと、前面道路と敷地の段差を確認できていません。掲載に現地写真がなく、他の3サイトにも同一物件の掲載が見つかりませんでした。掲載の特徴には「平坦地」とありますが、写真での裏付けは取れていません。
- 旗竿地かどうかと、隣家と繋がった連棟(テラスハウス・長屋)でないかを確認できていません。掲載の特徴に「整形地」「角地」とありますが、区画図では竿部分の有無まで判断できず、外観写真がないため建物の独立性も分かりません。
- 建物外観の状態を確認できていません。築54年で「リノベーション」の表示がありますが、実施範囲・時期は掲載に記載がありません。
- 私道負担30㎡が土地面積の内数か別筆かが確定していません。内数なら積算81.4%、別筆なら95.5%です。登記簿と現地での確認が必要です。
- 番地が掲載になく、路線価は物件座標から図を較正して特定した街区の値を使っています。番地が判明すれば精度は上がります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
物件紹介
⚠️ 最初にお伝えします。この物件の掲載には現地の外観写真も前面道路の写真も1枚もありません。掲載画像は間取図・配置図と周辺施設の写真だけです。そのため擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地かどうか、隣家と繋がった連棟でないか、建物外観の状態を、当サイトでは確認できていません。SUUMO以外の3サイト(athome・楽待・健美家)も当たりましたが同一物件の掲載は見つかりませんでした。以下の評価は掲載テキストと路線価の実測に基づくもので、現地確認は別途必要です。
東武野田線の馬込沢駅から徒歩14分、同じ東武野田線の鎌ケ谷駅からも徒歩30分の場所にある中古戸建です。土地202.4㎡(約61坪)に建物80.55㎡の4DK、木造2階建で、価格は1,780万円です。取引態様は売主(株式会社優和住宅)となっています。
接道は北西6m幅(建築基準法42条1項1号の公道)と北東4m幅(同42条1項5号の位置指定道路)の角地です。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%。その他制限事項の記載はなく、がけ条例・擁壁・高低差・セットバックの記載もありません。掲載の特徴には「平坦地」「整形地」「角地」「前道6m以上」が挙がっています。
⚠️ 私道負担が30㎡あります。掲載は「30m2、北西6ｍ幅、北東4ｍ幅」と実面積で書かれており、共有持分の分数表記ではありません。配置図でも敷地と道路は別の色で描かれていて、内数か別筆かの断定はできませんでした。当サイトでは保守的に内数として控除し、有効宅地172.4㎡で計算しています。控除しない場合の積算は95.5%で、どちらでも80%は超えます。
積算評価は81.36%です。築54年(1972年9月築)で法定耐用年数22年を大きく超えているため建物の積算はゼロで、この数字はすべて土地の評価です。掲載の特徴に「リノベーション」とありますが、リフォーム済みでも積算は築年で決まります。相続税路線価は84,000円/㎡、2024年74,000円 → 2025年80,000円 → 2026年84,000円と3年で13.5%上がっている区画です。
丸山2丁目は路線価図が4面にまたがり、区画によって79,000円〜100,000円/㎡と幅があります。そのため物件座標を使って図を較正し、物件が落ちる街区を特定したうえで、その周辺で最も低い84,000円/㎡を採りました。実際の最頻値である88,000円/㎡を採れば85.2%になります。
土地61坪の角地で前面6m公道という条件と、築54年・私道負担30㎡・現地写真なしという条件を、それぞれ切り分けて見る物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。