【积算81.4%】千叶县船桥市・马込泽站步行14分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 千叶县船桥市丸山2丁目 |
| 最近车站 | 东武野田线 马込泽站 |
| 步行 | 步行14分钟 |
| 积算比例 | 81.4%积算 81.4% |
| 价格 | 1,780万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1972年9月建成(房龄54年) |
| 土地面积 | 202.4㎡ |
| 建筑面积 | 80.55㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 1,780万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,448万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,448万日元 |
| 物业价格 | 1,780万日元 |
| 积算比例 | 81.4% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 80.55㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1972年9月建成(房龄54年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +13.5%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 74,000 | — |
| 2025年 | 80,000 | +8.1% |
| 2026年 | 84,000 | +5.0% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
一处挂牌没有任何现场照片的物件。我们查找了另外三个网站也未能补齐。这是一份把「能确认的」与「不能确认的」分开记录的报告。
尚未确认的事项
- 无法确认是否存在挡土墙,以及道路与地块之间是否有高低差。挂牌没有现场照片,其他三个网站也未找到同一物件。特征栏虽写有「平坦地」,但没有照片佐证。
- 无法确认是否为旗杆地,以及建筑是否与邻宅相连成为连栋(联排住宅、长屋)。特征栏写有「整形地」「角地」,但配置图无法判断是否存在杆状部分,且没有外观照片,建筑的独立性也无从判断。
- 无法确认建筑外观状况。建成已54年并标示「翻新」,但挂牌未记载翻修的范围与时期。
- 30平方米的私道负担究竟包含在土地面积之内还是属于另一笔土地尚未确定。包含在内为81.4%,另一笔则为95.5%。需要核对登记簿并实地确认。
- 挂牌未记载地番,路线价采用的是通过物件坐标校准地图后确定的街区数值。若能确定地番,精度会更高。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
物业介绍
⚠️ 首先需要说明。本物件的挂牌没有任何现场外观照片,也没有前面道路的照片。所有图片只有平面图、配置图和周边设施照片。因此,是否存在挡土墙、与前面道路是否有高低差、是否为旗杆地、是否为与邻宅相连的连栋建筑、以及建筑外观状况,本站均无法确认。我们查找了另外三个挂牌网站(athome、乐待、健美家),均未发现同一物件的挂牌。以下评估基于挂牌文本与本站实测的路线价,实地确认仍属必要。
这是一处距东武野田线马込泽站步行14分钟的二手独栋住宅,同线镰谷站步行30分钟。土地202.4平方米(约61坪),建筑80.55平方米,4DK,木造两层,价格1,780万日元。交易形态为卖主直售(株式会社优和住宅)。
接道为西北侧6米宽公路(建筑基准法42条1项1号)与东北侧4米宽位置指定道路(同42条1项5号)的角地。用途地区为第一种低层住居专用地域,建筑覆盖率50%、容积率100%。其他限制事项无记载,亦无崖条例、挡土墙、高低差、退线的记载。挂牌特征列有「平坦地」「整形地」「角地」「前道6米以上」。
⚠️ 存在30平方米的私道负担。挂牌写为实际面积「30平方米、西北6米宽、东北4米宽」,并非共有持份的分数表记。配置图中地块与道路以不同颜色区分,但无法断定该30平方米是否包含在登记面积之内。本站采取保守判断予以扣除,按有效宅地172.4平方米计算。若不扣除则积算为95.5%,两种口径均超过80%。
积算比率为81.36%。建筑为1972年9月建成,已54年,远超22年的法定耐用年限,因此建筑积算为零,该数字全部来自土地评估。挂牌特征中有「翻新」字样,但即使翻新过,积算仍按建成年份计算。继承税路线价为84,000日元/平方米,三年间上涨13.5%:2024年74,000日元、2025年80,000日元、2026年84,000日元。
丸山2丁目横跨四张路线价图,区间从79,000日元至100,000日元/平方米不等。因此我们使用物件坐标对图进行了校准,确定物件所在街区后,采用该街区周边最低的84,000日元/平方米。若采用最常见的88,000日元则为85.2%。
这是一处需要分开来看的物件:61坪角地、前面6米公路的条件,与建成54年、私道负担30平方米、无现场照片这三点。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。