【積算120.4%】埼玉県さいたま市大宮区・大宮駅 徒歩10分の土地

敷地延長(旗竿地)です。区画図から間口が約2.43m、奥行が約18.04mと読め、竿部分はおよそ43.84㎡になります。竿部分には建物を建てられないため、積算では控除して有効宅地338.76㎡で計算しました。控除しない382.60㎡なら積算は136.0%です。なお区画図の実測値は383.08㎡でしたが、数値が食い違う場合は狭い方を採る運用に従い公簿の382.60㎡を基準にしています。

番地(高鼻町1丁目207)まで公開されていたので、国土地理院のアドレスAPIで地番を座標化しました。207番地は205番地とまったく同じ街区代表点を返し、路線価図31144の上でも「205」の地番注記がある街区に該当します。この街区は北360,000円・東360,000円・南320,000円・西340,000円/㎡の4本に囲まれており、幹線に引っ張られないよう最も低い320,000円/㎡を代表値に採りました。

掲載の接道は北西側6.30mなので、実際の前面は北側の360,000円/㎡である可能性が高く、その場合の積算は135.5%になります。高鼻町1丁目全体では図31144で260,000円から380,000円、北隣の図31131で245,000円から350,000円/㎡の幅がありますが、町丁全体の最低値245,000円/㎡を採っても92.2%で80%は割りません。3年分は同一路線を追って290,000円→310,000円→320,000円と読み取りました。

現地写真2枚(更地全景と敷地延長の通路)と区画図を原寸で確認しました。更地は全面がフラットで、法面も切土斜面もありません。竿部分の通路も道路面から敷地まで段差や階段がなく連続した平坦路です。両隣の境界には低いブロック塀とフェンスがありますが、目地から2〜3段(0.4〜0.6m)で、隣地側の地盤もほぼ同じレベルなので土留めとしては機能していません。隣家の玄関ドア高、カーポート下の車高、自転車の車輪と見比べても0.6mを超えませんでした。

写真の読みを裏付けるため、国土地理院の標高データで物件座標を中心に40m四方を10m刻みで実測しました。14.5mから15.5mの範囲で、隣り合う地点の差は最大0.3mです。1m級の段差がない地形であることを数値でも確認しています。なお掲載写真のうち最も解像度の高い外観画像は新築戸建の参考プランのCGで現況ではないため、判定には使っていません。

用途地域は第一種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%です。現況は更地で確定測量済みのため、掲載は解体費と測量費がかからない点を訴求しています。私道負担面積は掲載が空欄で、傾斜部分・セットバック・隅切りの記載もありません。がけ条例・再建築不可・但し書き道路・高低差・擁壁の記載もいずれもありませんでした。