【積算107%】東京都日野市・南平駅 徒歩4分の一棟マンション

⚠️ この物件は掲載3本のいずれにも地上から撮った外観写真・前面道路の写真が1枚もなく、斜めからの航空写真1枚(原寸でも340×216ピクセル)と図面だけで判定しています。航空写真では敷地前面の砂利敷き駐車場に道路から車が乗り入れており、駐車場・周囲の宅地・道路が同じ高さに見えます。国土地理院の1mレーザ測量データでも敷地周囲100mの標高差は最大1.7m(勾配約2%)で急な段差は示唆されません。ただし航空写真の解像度では1m前後の擁壁や段差を完全には否定できず、建物の外観の状態も確認できていません。

京王線「南平」駅から徒歩4分、日野市南平6丁目に出た1億7,000万円の一棟マンションです。鉄筋コンクリート造2階建て2棟一括の1K×24戸「ハイツ谷野」で、1985年2月築(築41年)。土地939.64㎡(公簿・約284坪)、建物は2棟合計で約413㎡です。現況は1室を除き賃貸中で、掲載の想定年収は1,110万円台、表面利回りは6.52%です。土地の権利は所有権、接道は南東側の公道(幅員8m)、用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)です。

積算評価は107.0%でした。令和8年分の相続税路線価は街区の南東側の公道が175,000円/㎡(路線価図61051)で、土地だけで1億6,443万円、価格の96.7%に相当します。建物は鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年に対して築41年で残存6年、2棟合計413.36㎡で約1,741万円と評価しました。路線価は令和6年160,000円 → 令和7年165,000円 → 令和8年175,000円と3年で9.4%上がっています。

建物面積は掲載によって書き方が違います。本掲載は417.36㎡(2棟合計)、別業者の掲載は「278.24㎡+139.12㎡」と「274.24㎡+139.12㎡」で、当サイトは小さい方の数字を採って合計413.36㎡としました。大きい方の1棟(278.24㎡)だけで評価しても103.6%、土地だけでも96.7%なので、建物面積の取り方で結論は変わりません。周辺の路線価帯は165,000〜180,000円/㎡で、最も低い165,000円/㎡を採っても101.4%です。

掲載の土地面積939.64㎡とは別に、公衆用道路89㎡(持分2分の1)が付いています。これは別筆で土地面積に含まれていないため、積算の対象からは外しています。敷地そのものは南東側の公道に直接接しています。この物件は2026年7月16日から別の業者でも掲載が続いており、本掲載(9月2日登録)を含めて3本の掲載があります。掲載開始から約1か月半が経っている点は、価格交渉の材料にもなりますが、売れ残りの理由が無いかは確認が要ります。

まとめると、南平駅徒歩4分・284坪の土地に24戸の鉄筋コンクリート造2棟が建ち、土地の評価だけで価格の97%、建物を足すと107%になる物件です。ただし地上写真が1枚も無いため、擁壁・段差・建物の状態は現地で確かめる前提で読んでください。