【積算124.6%】埼玉県鶴ヶ島市・坂戸駅 徒歩20分の戸建

⚠️ 接道は南東側の幅員4mの私道で、掲載には道路の種別、持分の有無、再建築の可否がいずれも書かれていません。掲載は健美家の1本だけで、他の掲載サイトで同じ物件を確認できなかったため、これらは仲介への問い合わせが必要です。当サイトでは接道が確認できない物件も警告付きで載せていますが、同様の物件が実際には再建築できなかった例があります。

⚠️ 掲載の最寄駅は東武東上線の坂戸駅で徒歩20分ですが、路線価図で特定した582番地の街区から坂戸駅までは直線で約1.4〜1.5kmあり、道のりに直すと徒歩20〜25分になる可能性があります。健美家の一覧に出る「若葉駅 徒歩15分」は直線で約2.2km離れており、詳細ページには載っていません。

物件は鶴ヶ島市下新田582の中古戸建です。土地は67.91㎡(約20.5坪)で、建物は木造2階建・1974年8月築・延床63.69㎡の4K、1階に車1台分の内蔵車庫があります。現況は所有者が居住中で、引渡し時期は相談です。土地の権利は所有権で、第一種住居地域、建ぺい率60%・容積率200%です。掲載写真は外観3枚と間取図1枚で、いずれも300px前後の小さな画像ですが、前面道路と敷地面はほぼ同じ高さで階段接道ではなく、左右の隣地とはフェンスとブロック塀で区切られていて土留めにはなっていません。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号26346)で582番地の枝番が並ぶ街区を直接特定し、街区の北・西・南の3辺に付いている73,000円/㎡を採用しました。東辺は76,000円/㎡で、3年分は71,000円 → 72,000円 → 73,000円と毎年上がっています。建物は築52年で法定耐用年数を超えているため0円とし、土地の積算価格は73,000円 × 67.91㎡ = 4,957,430円、価格398万円に対する積算割合は124.6%です。東辺の76,000円を採ると129.7%、周辺で最も低い70,000円でも119.4%で、どの帯を採っても100%を超えます。

価格が土地の積算を大きく下回っている背景には、築52年で建物に評価が付かないこと、所有者が居住中で引渡しが先になること、そして私道接道で再建築の条件が掲載から読み取れないことがあります。健美家の戸建賃貸カテゴリの掲載ですが想定家賃の記載はなく、貸家として使う場合の収支は自分で組み立てる必要があります。鶴ヶ島市は国道16号の外側で、当サイトが対象としている川越市・坂戸市のあいだに位置します。