【积算124.6%】埼玉县鹤岛市・坂户站步行20分钟的独栋住宅

⚠️ 用地东南侧相接的是宽4m的私道，刊登信息中没有写明道路种别、持分有无以及能否重建。该物件仅刊登于健美家一处，其他刊登网站上未能找到同一物件，因此这些事项需要向中介确认。本站对接道无法确认的物件也会附警告刊登，但曾有类似物件实际上无法重建的先例。

⚠️ 刊登信息的最近车站为东武东上线坂户站步行20分钟，但从路线价图上确定的582番地街区到坂户站直线约1.4〜1.5km，按道路距离换算可能为步行20〜25分钟。健美家列表页显示的“若叶站步行15分钟”直线约2.2km，详情页中并未出现。

本物件是鹤岛市下新田582的二手独栋住宅。土地67.91㎡(约20.5坪)，建筑为木结构2层、1974年8月建、总建筑面积63.69㎡的4K户型，1层设有1辆车的内置车库。现状为业主居住中，交房时间面议。土地权利为所有权，第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%。刊登照片为外观3张和户型图1张，均为300px左右的小图，但可以看出前面道路与用地面基本同高，不是台阶接道；左右相邻用地以围栏和砌块围墙分隔，不起挡土作用。

路线价取自令和8年(2026年)路线价图(图号26346)，直接确定了582番地分号所在的街区，采用街区北、西、南三边的73,000日元/㎡。东边为76,000日元/㎡，3年数值为71,000日元 → 72,000日元 → 73,000日元，逐年上涨。建筑已有52年超过法定耐用年限，按0日元计算，土地积算价格为73,000日元 × 67.91㎡ = 4,957,430日元，相对398万日元售价的积算比例为124.6%。若采用东边的76,000日元为129.7%，采用周边最低的70,000日元也有119.4%，无论采用哪一带均超过100%。

售价大幅低于土地积算的背景在于：建筑已有52年没有评估价值、业主居住中交房较晚、以及私道接道下重建条件无法从刊登信息读取。虽刊登于健美家的出租独栋类别，但没有预期租金的记载，作为出租房使用时的收支需要自行测算。鹤岛市位于国道16号外侧，处于本站覆盖的川越市与坂户市之间。